Käufer bekommt kein Grundbucheintrag da Verkäufer sich ums Erbe streiten, was tun ?

"Die Grundschuld kann aber ohne Eigentumsumschreibung ebenfalls nicht eingetragen werden - es sei denn, der Veräußerer ließe sie eintragen und träte sie ab."

Das ist doch der Normalfall, dass der Veräußerer dem Erwerber eine Belastungsvollmacht erteilt. Es gibt bei der Grundschuldbestellung dann noch eine Zweckbindungserklärung des Erwerbers und das war es dann. Warum die Durchführung des Vertrages hier hakt, erschließt sich mir nicht, insbesondere, weil nach dem Sachverhalt alle Parteien den Vertrag unterschrieben haben. Wenn es nun Streitereien  in der Erbengemeinschaft wegen der Anteile gibt, muss dies doch nicht die Durchführung des Kaufvertrages hemmen, dann geht der Streit ebend um den Betrag, der auf dem Notaranderkonto liegt weiter.

Das ist doch der Normalfall, dass der Veräußerer dem Erwerber eine Belastungsvollmacht erteilt.

Das stimmt - aber hier ist ja gar nicht klar, wer denn der Veräußerer ist (die Erbengemeinschaft kann es eigentlich nicht sein, wenn es eine Alleinerbin gibt). Denn solange das nicht geklärt ist, ist der Vertrag schwebend unwirksam. Und da die Veräußerer ja selbst die erbrechtlichen Fragen noch gar nicht geklärt haben, können sie auch weder das Grundbuch bereinigen lassen (wie auch), noch eine Vollmacht zur Bestellung ausfertigen. Rein rechtlich stellt sich hier die interessante Frage, ob durch die Anfechtung des Testaments nicht die Vertragsgrundlage aufgehoben wurde und - gesetzt den Fall, dem wäre so, ob hier ggfs. Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden könnten.

Ich gehe davon aus, das der Sachverhalt so ist, dass alle Beteiligten den Kaufvertrag nebst Belastungsvollmacht unterschrieben haben, sodass ein wirksamer Vertrag vorliegt.

Ist dies nicht der Fall, frage ich mich, warum mit der Durchführung des Vertrages begonnen wurde. Hier sehe ich den Notar in der Pflicht.

Ich gehe davon aus, das der Sachverhalt so ist, dass alle Beteiligten
den Kaufvertrag nebst Belastungsvollmacht unterschrieben haben, sodass ein wirksamer Vertrag vorliegt. 

Und genau das wage ich zu bezweifeln. Es mag ja vielleicht sein, dass hier ein gültiger KV vorliegt - aber vermutlich gerade *ohne* Belastungsvollmacht. Zum Einen ist das für den Veräußerer mit erheblichen Risiken behaftet (insbesondere wenn - wie hier - die erbrechtliche Auseinandersetzung erst zu erfolgen hat), zum Anderen kostet das nicht unerheblich Gebühren. Ohne Belastungsvollmacht kein Grundpfandrecht, ohne Grundpfandrecht keine Kreditabsicherung. Kein Wunder also, dass die Bank hier die Reißleine empfiehlt.

"Zum Einen ist das für den Veräußerer mit erheblichen Risiken behaftet"

Du hast dich da wohl vertan. Es gibt kein Risiko, wenn die Belastung vorrangig der Kaufpreisfinanzierung dient. Das einzige Risiko ist, als Zweitschuldner für die Gebühren aufkommen zu müssen. Aber auch da gibt es Wege dieses Risiko abzufangen.

Wenn du Recht hast und die Erwerber den Kaufpreis aus eigenen Mitteln gestemmt haben und nun die Finanzierung der Sanierung absichern wollen, haben die in der Tat ein Problem. Dann kommt das erworbene Haus als Beleiungsobjekt nicht in Frage. Soetwas macht man doch nicht. Auch da hätte der Notar warnen müssen.

Du hast dich da wohl vertan. Es gibt kein Risiko, wenn die Belastung
vorrangig der Kaufpreisfinanzierung dient.

Das ist m.E. nicht ganz richtig.  Zumindest besteht das reelle Risiko, dass der Veräußerer mit seinem Eigentum haftet, sollte die kreditgebende Bank eine Vollstreckung in das solcherart ausgereichte Sicherungsgut gegen den Erwerber einleiten. 

Das einzige Risiko ist, als Zweitschuldner für die Gebühren aufkommen zu müssen.

Ja, das auch.

Aber auch da gibt es Wege dieses Risiko abzufangen.

Stichwort Überweisung des Kredits zunächst auf Notaranderkonto respektive entsprechende Gebührenklausel im KV, ja.

Wenn du Recht hast und die Erwerber den Kaufpreis aus eigenen Mitteln gestemmt haben

Das kommt doch häufig vor. Schließlich ist Geld zur Zeit billig, insofern *muss* man das Kaufobjekt nicht zwingend dafür belasten (und vermutlich hätte die finanzierende Bank dann auch schon die 1. Tranche nicht ausgezahlt).

und nun die Finanzierung der Sanierung absichern wollen,
haben die in der Tat ein Problem. Dann kommt das erworbene Haus als Beleiungsobjekt nicht in Frage. Soetwas macht man doch nicht.

Warum nicht, wenn man genügend andere Sicherheiten hat?

Auch da hätte der Notar warnen müssen.

Das hat er bestimmt. Nutzt nur niemandem etwas, wenn der Erwerber das in Kauf nimmt.

"Das ist m.E. nicht ganz richtig.  Zumindest besteht das reelle Risiko,
dass der Veräußerer mit seinem Eigentum haftet, sollte die kreditgebende
Bank eine Vollstreckung in das solcherart ausgereichte Sicherungsgut
gegen den Erwerber einleiten."

Höchst theoretisch. Durch die Zweckbindung ist das Darlehen zuerst oder  ausschließlich zur Finanzierung des Kaufpreises gedacht. Kommt es zu  Störungen in Darlehensverlauf, hat der Veräußerer bereits sein Geld und die Immobilie ist übergeben.

Kommt es zu  Störungen in Darlehensverlauf, hat der Veräußerer bereits sein Geld und die Immobilie ist übergeben.

Ack - das wäre richtig, ginge es hier um einen "normalen" Ablauf. Da aber der Veräußerer aufgrund der besonderen Umstände noch gar nicht feststeht, ruht ja auch der KP noch auf dem Notaranderkonto (siehe Kommentar OP). Da ist es nur logisch, dass auch keine Belastungsvollmacht erteilt wurde.

Die "übereilte" Konstruktion an diesem Kaufvertrag ist die Einbeziehung des Notaranderkontos mit dem Ziel zügig den Besitz zu erlangen. Die Voraussetzungen die üblicherweise für eine Kaufpreisfälligkeit notwendig sind, werden hier gebraucht, um den Betrag von Anderkonto zu bekommen. An dieser Stelle hakt der Vertrag.

Es ist ja auch völlig "seltsam", dass zuerst von einer Erbengemeinschaft gesprochen wird aber dann von einer Alleinerbin .... ja was denn nun?! Mir ist nicht geläufig, dass bei einem Erbstreit bzw. unklarer Erbfolge die zweite Partei vorsorglich den Notarvertrag mit unterschreibt.