Immobilienkauf - Schlüsselübergabe Monate nach Zahlungsfälligkeit?
Hallo zsm,
bei mir steht demnächst ein Immobilienkauf an. Der Verkäufer hätte gerne die Kaufsumme as soon as possible...möchte aber gleichzeitig noch einige Monate in der Immobilie wohnen bleiben.
Wie verfahre ich aus Käufersicht am geschicktesten? - für die Übergangszeit einen Mietvertrag aufsetzen? - gleich im Kaufvertrag ein Datum für die Schlüsselübergabe festlegen mit einem gewissen "Mietpreis" bis zu diesem Datum und einem Betrag der bei Auszugsverzug fällig wird?
Grüße, HuRRi
10 Antworten
Diese Sachlage ist schwierig - ich würde das Ansinnen ablehnen oder zumindest vorher einen Anwalt zu Rate ziehen.
Verhandlungssache. Wenn der Verkäufer sein Anliegen nachvollziehbar erklären kann und vertrauenswürdig ist, kann man so etwas machen. Dein Entgegenkommen müsste mit einem geringeren Kaufpreis berücksichtigt werden.
Eine Kaufpreiszahlung bevor die Auflassungsvormerkung eingetragen ist würde ich ablehen.
Genau diese Zeitspanne müsste sich im Kaufpreis wiederspiegeln, z. B. 1000 €/Monat x X Monate. Zur Länge des Zeitraums müsste dein Verkäufer etwas sagen können. Einen Mietvertrag würde ich nicht abschließen, auch nichts was einem Mietvertrag ähnlich ist, weil Mietverträge mit erheblichen Rechten für den Mieter verbunden sind. Einen Mieter aus einer Wohnung herauszuklagen ist in Deutschland sehr schwierig.
Vielmehr sollte sich der Verkäufer im Kaufvertrag verpflichten bei Vertragsverletzung die sofortige Zwangsvollstreckung gegen sich gelten zu lassen. Genaueres müsst der Notar formulieren.
Auf jeden Fall.
Ich persönlich würde auf einen solchen "Deal" aber lieber verzichten. Da kannst Du ihm ja gleich ein Darlehen geben...
Kauf lieber eine Immobilie, in die Du sofort einziehen kannst, sonst hast Du doch nur doppelte und dreifache Kosten.
Der Fisch stinkt vom Kopfe...
Ein ungutes Gefühl ist nicht zu verleugnen!
Sie können mit dem Verkäufer vereinbaren, dass ihm der Kaufgegenstand gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung in bestimmter Höhe, ohne Begründung eines Mietverhältnisses überlassen wird und der Kaufgegenstand bei Fristablauf vertragsgemäß an Sie heraus zu geben ist.
Der Notar wird dies für Sie im Kaufvertrag entsprechend schriftlich festhalten und der Besitzübergang entsprechend später vermerkt werden.
Der Betrag für die einstweilige Überlassung des Objektes an den Verkäufer wird im Kaufvertag als Abzug auf den vereinbarten Kaufpreis festgelegt.
Sie zahlen entsprechend weniger Kaufpreis an den Verkäufer, ohne die eigentliche Kaufpreissumme zu verringern.
Hinsichtlich der fristgerechten Herausgabe des Objektes wird der Notar Ihnen eine Strafzinsregelung in angemessener Höhe für den Fall der Verspätung vorschlagen.
Ferner wird er Ihnen vorschlagen, eine Zwangsvollreckungsklausel wegen der verinbarten Räumung gegen den Verkäufer aufzunehmen. Das erspart Ihnen dann später den Gang zum Gericht, indem Sie die vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages dem Gerichtvollzieher übergeben können, der dann für die Räumung sorgt.
Sie müssen überlegen, ob Sie ein solches Risiko der verspäteten Übergabe verkraften können, nachdem ja der Löwenanteil des Kaufpreises dann geflossen wäre und Sie keinen Nutzen am Objekt ab dem ersten Tag einer evtl. Verspätung hätten, wenn nicht gezahlt bzw. geräumt würde!
Versichern Sie ich, ob der Kaufpreis tatsächlich ausreicht, das Objekt vereinbarungsgemäß lastenfrei zu stellen!
Da scheint doch etwas im Argen zu sein!?!
Rechtmäßiger Eigentümer ist der Käufer ja erst mit dem Grundbucheintrag. Und ab dann, wenn im Kaufvertrag nicht anders vereinbart, hat er Anspruch auf die Immobilie.
Zwischen Abschluß Kaufvertrag und Grundbucheintrag können u. U. einige Monate vergehen.
Wie verfahre ich aus Käufersicht am geschicktesten? - für die
Übergangszeit einen Mietvertrag aufsetzen? - gleich im Kaufvertrag ein
Datum für die Schlüsselübergabe festlegen mit einem gewissen "Mietpreis" bis zu diesem Datum und einem Betrag der bei Auszugsverzug fällig wird?
Kann man im Kaufvertrag so vereinbaren. Einen Mietvertrag würde ich aber nicht machen. Lediglich im Kaufvertrag festhalten wann spätestens die Immo zu übergeben ist und evtl. ein Nutzungsentgelt vereinbaren.
Der Kauf läuft logischerweise über einen Notar ... und die Kaufpreiszahlung wird erst nach Auflassungsvormerkung vorgenommen.
Mir geht es eher um die Zeitspanne zwischen Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe.