Wie kann ich den Wert eines Hauses vor dem Kauf für den Notar ermitteln?
Hallo,
Ich werde demnächst das Mehrfamilienhaus meiner Eltern kaufen. Als Kaufpreis haben wir ca. 100000 Euro ausgehandelt was den Restschulden plus der Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank entspricht. Das Haus ist nämlich noch nicht abbezahlt und ich möchte es für diesen Betrag mit den Zinsen von heute finanzieren.
Die Notarkosten hängen ja vom Wert der Immobilie ab. Kann ich als Wert auch den Kaufpreis angeben, oder würde der Kaufpreis als Wert abgelehnt werden, daher Wert meiner Meinung nach bei 200000 Euro oder mehr liegt.
Ist diese Vorgehensweise rechtens, dass man ein Haus auch unter Wert verkauft? Wie hoch sind überhaupt die Notarkosten und wie lange dauert das Ganze bis zur Grundbucheintragung? Kann ich Mietverträge vor dem Kauf bereits selber vereinbaren oder müssen meine Eltern als Vertragspartner bei Mietverträgen eingetragen sein?
Danke
7 Antworten
Warum machen deine Eltern dir gegenüber nicht einfach das Haus als Schenkung.
Weil das Haus nicht abbezahlt ist. Die Bank hat da noch das Sagen.
Der Notar ermittelt seine Gebühren anhand des Geschäftswert der Urkunde. Wenn Ihr für 100.000,- EUR kauft ermittelt er also aus dieser Summe. Die Notarkosten betragen 1,5% des Kaufpreises.. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer von mindestens 3,5% bis 5,5% (je nach Bundesland).
Zunächst erfolgt die Auflassungsvormerkung, welcher Dir den Eintrag ins Grundbuch sichert. Der Grundbucheintrag selbst erfolgt beim Grundbuchamt meist innerhalb von ca. 6 Monaten.
Man muss doch für den Notar kein Gutachten erstellen lassen. Du kannst als Berechtigter bereits in Deinem Namen Mietverträge abschließen. Das sollte aber im Kaufvertrag mit aufgenommen werden, dass Du in Deinem Namen ab Beurkundung Mietverträge abschließen kannst. Oder Deine Eltern bevollmächtigen Dich hierzu gesondert. Du kannst im Mietvertrag als Vermieter auch reinschreiben "Max Mustermann, handelnd für den Eigentümer (Vermieter)".
Kein Notar fragt also nach dem Verkehrswert oder ein Gutachten zur Immobilie. Seine Kosten bestimmen sich hier aus dem Kaufvertrag.
Viel Freude mit der Immobilie!
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Jepp rivendu, da hast Du Dich geirrt, wohl zuviel dem Stammtisch geglaubt ;-). Du hast Grund erworben und zahlst daher Grunderwerbssteuer. Anders wäre es bei einer Schenkung. Es herrscht zwar bedingt Vertragsfreiheit in Deutschland, aber dem Finanzamt wird der um die Hälfte zu niedrige Verkaufspreis sicher aufstossen. Die Verträge werden ja dem Finanzamt zur Plausibilitätsprüfung und Steuerermittlung vorgelegt. Passt das nicht, dann kann das Finanzamt da eine "Anpassung" vornehmen, sonst wäre dem Betrug ja Tür und Tor geöffnet.
Bei Schenkung kannst Du Kosten (Steuern) sparen. Informationen zur Schenkung und den Freibetrag findest Du hier >> http://de.wikipedia.org/wiki/Schenkung
Lass Dich dazu am besten von einem Steuerberater beraten mit dem Du ein Beratungshonorar für eine Stunde (ca. 100 EUR) vereinbarst.
Ich hätte gedacht, dass auch der Verkauf zwischen Eltern und Kind steuerfrei ist.
Es ist weniger das Problem des Notars sondern der Finanzämter. Denn dies ist klar ein Haus unter Wert verkauft, was einer Schenkung gleichkommt. Dies würde ich prüfen lassen, denn Schenkungen sind nur zu einer gewissen Höhe steuerfrei... Aber für den Notar ist dies egal.
Bis zum Wert von 400000 Euro ist die Schenkung bzw der Verkauf unter Verwandten ersten Grades doch steuerfrei. Also das Haus ist definitiv unter 400000 Euro Wert.
Es verbietet dir niemand ein Haus für zwei Pfund Butter zu kaufen, auch wenn es mehr wert ist. Es muss dir nur jemand das Haus verkaufen....
Ihr gebt euren Kaufpreis beim Notar an. Für die Bank gilt als Sicherheit nicht der Kaufpreis sondern der Wert des Hauses welchen die Bank ggf. ermittelt.
Danke für die ausführliche Antwort. Nur das mit der Grunderwerbsteuer: Ich hätte gedacht, dass bei einem Kauf/Verkauf zwischen Verwandten ersten Grades keine Grunderwerbsteuer anfällt. Habe ich mich da geirrt?