Heizkostenabrechnung ohne Wärmemengenzähler / Wasserzähler?
Hallo,
big problem!
Großes Haus mit 3 geplanten Wohneinheiten. Mit in Summe ca 40 Heizkörpern.
Wohnung 1 hat Wasserzähler (zuminstet die möglichkeit diese zu installieren) Wohnung 2 hat keine Wasserzähler und auch keine echte (wirtschaftliche) Option diese zu installieren. Wohnung 3 hat keine Wasserzähler, aber ggf eine Option diese einzubauen ...
Wärememengenzähler für jede Wohnung gibt es NICHT .. und es ist wohl auch nicht möglich diese einzubauen ... es gibt nur EINEN Heizkreislauf ... .
Die Wohnung 1 soll vermeitet werden. Die Wohnung 2 ist vermeitet, aber die ABrechnunge wie auch immer diese erfolgt ist kein Problem (Familie ... aber nicht Eigentümer) Die WOhnung 3 istz aktuell unbewohnt und soll über die nächsten 3 Jahre sanniert und dann erst vermietet werden.
Problem ist, dass a) Messgeräte an jedem Heizkörper recht teuer werden und vor allem die Heizkörper der Wohnungen 2 und 3 über die nächsten 3 Jahre getauscht werden - was bedeutet, dass ich bei neuem Heizkörper jeweils die Geräte nochmal kaufen muss (wobei Wohnung 3 die nächsten 3 Jahre keine Heizkosten erzeugen wird) ... ZUDEM bringen die Geräte an den Heizkörpern nicht wirklich was nachdem wie ich das verstanden habe, da man wohl noch den Wasserverbrauch zugrundelegen muss pro Wohneinheit richtig? b) wegen fehlenden Wasseruhren auch der Wasserverbraucht nicht richtig abgerechnet werden kann ...
Was kann ich machen?!?
- Soweit mir bekannt ist, darf ich nicht einfach "warm" vermieten und Heizung und Wasser pauschal abrechnen, sofern ich nicht möbliert vermiete ... richtig?
Oh Mist .. habe ich echt unschönes Problem an der Backe und hoffe ihr könnt mir helfen!
Danke vorab!!
4 Antworten
Ist doch ganz einfach: Wasserzähler bringen nichts, wenn Du nicht in alle Wohnungen solche Geräte einbauen kannst. Du kannst den Wasserverbrauch nach Verhältnis der Wohnflächen aufteilen.
Bei den Heizkosten musst Du Dich an die Heizkostenverordnung halten, da das Haus mehr als eine vermietete Wohneinheit enthält. Es gibt die Ausnahme, dass der Aufwand wirtschaftlich vertretbar sein muss, aber das ist auf jeden Fall gegeben, denn es genügt, Heizkostenverteiler an jeden Heizkörper anzubringen.
Du kaufst natürlich diese Dinger nicht, sondern mietest sie bei einer Abrechnungsfirma. Mieter zahlen die Miete und die Kosten der Abrechnung, also der Kostenverteilung. Das müssen sie zahlen, denn Du bist an die HKV gebunden. Das gilt auch für Deine Familienangehörigen.
Solltest Du Dich nicht daran halten, könnte es passieren, dass Dir die Abrechnungen um die Ohren fliegen, wenn Mieter meinen, dass sie zuviel bezahlen. Sie könnten dann jeweils pauschal 15 % der Heizkosten abziehen, was bei drei Wohnungen mal eben 45 % der Heizkosten ausmacht, die Du selbst tragen müßtest. Da ist es wirtschaftlich für Dich weitaus bester, bei Techem, Brunata oder auch regionalen, vielleicht somit günstigeren Firmen nach einem Angebot zu fragen und einem davon dann einen Auftrag zu geben.
Hat den zusätzlichen Vorteil, dass man Dir keine Abrechnungsfehler anhängen kann.
Was glaubst Du, wieviele Häuser es gibt, in denen der Heizenergieverbrauch nicht genau nach Heizung, Warmwasserbereitung, geschweige denn nach tatsächlichen Verbrauchsanteilen je Wohnung aufgeteilt werden kann.
Noch viel mehr beim Wasser.
Wenn Du Mietverträge abschließt, bei denen der Wasserverbrauch nach Personenzahl umgelegt wird, hast Du immer das Thema, in welcher Wohnung lebten wie lange wieviele Personen. Das kann Streit geben ohne Ende.
Läßt Du das aber bleiben, richtest Du Dich nach Recht und Gesetz: Die Aufteilung erfolgt nach m² Wohnfläche.
Dritte Möglichkeit: Lege fest, dass die Umlage der Wasserverbrauchskosten prinzipiell nach Wohnfläche erfolgt. Eine jederzeit widerrufliche Änderung auf Umlage nach Personenzahl bleibt Dir jedoch vorbehalten. Somit verbaust Du Dir nicht den Rückweg.
Danke!
Leider wr ich schon mit den Jungs in Kontakt und die meinten eben, dass das Thema Wirtschaftlichkeit nicht gegeben wäre bei 40 Heizkörpern und dann eben der Abzug der 15% möglich wäre ... und haben mir zu den Wärmemengenzählern geraten, die eben leider nicht möglich sein werden.
Zudem - wie gesagt muss ich die nächsten 3 Jahre alle Heizkörper tauschen .. d.h. wenn über Techem & Co, dann müsste ich die Dinger installieren lassen und dann wegschmeißen (Heizkörpertausch geht nicht) und denoch voll bezahlen .. und neue installieren lassen und weiter zahlen.
Zudem unklar - wenn man nur nach Wohnfläche verrechnet habe ich natürlich ein Problem mit der 3. Wohnung, die leer steht .. und auch in der anderen Wohnung ist nur 1 Person ... wenn ich Wohnung 1 dann an 4 Leute vermiete ... wird das schon etwas unfair ...
Ggf noch weitere Ansatzpunkte oder Ideen? Danke!
die meinten eben, dass das Thema Wirtschaftlichkeit nicht gegeben wäre bei 40 Heizkörpern und dann eben der Abzug der 15% möglich wäre
Wenn die meinen, dass die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben wäre, wird das so sein. Dann sollten die Dir das auch schriftlich geben.
Aber in dem Punkt irren die Leute:
Die nicht gegebene Wirtschaftlichkeit ist ein Ausnahmefall, der bedeutet, dass man die Heizkostenverordnung nicht anwenden muss.
Die 15 % Abzug sind aber nur möglich, wenn man entgegen der Heizkostenverordnung nicht mit Geräten aufteilt.
Da Du bei nicht gegebener Wirtschaftlichkeit nicht mit Geräten aufteilst, dürfen auch die 15 % nicht abgezogen werden.
Die Wirtschaftlichkeit sehe ich aber nur unter dem Gesichtspunkt, dass alle Heizkörper demnächst ausgetauscht werden. Ansonsten sind 40 Heizkörper in einem Dreifamilienhaus nicht ungewöhnlich.
Nach dem Heizkörpertausch wirst Du wohl nicht mehr drum herum kommen, aber du musst die Teile nicht kaufen. Mieten, heißt hier das Zauberwort und die Miete müssen die Mieter zahlen und wenn ein Mieter in einer Wohnung wohnt, wo er mehr als 10 Heizkörper hat, kosten diese eben pro Jahr zwischen 50 und 100 €. Andere Dinge kosten auch Geld.
Ohne solche Geräte bleibt Dir nur die Heizkostenverteilung nach Wohnfläche. Nach Personen wäre absolut nicht gerechtfertigt, denn ein Bewohner einer Wohnung kann diese genauso in allen Räumen hoch heizen, wie vier Bewohner.
Solange die dritte Wohnung nicht bewohnbar ist, musst Du sie nicht in die Verteilung einbeziehen.
Wasserverbrauch:
Nach Personen scheint das gerechter, jedoch musst Du ständig hinterher sein, wieviele Personen gerade in welcher Wohnung wohnen. Das ist eine ständige Rechnerei und Kontrolliererei. Jetzt so anfangen und später auf die Fläche ändern ist fast nicht mehr möglich.
Gesetzlich vorgegeben ist, wenn nichts anderes vereinbart ist, die Aufteilung nach Wohnfläche und darüber braucht sich dann keiner der Bewohner zu beschweren.
Solange die dritte Wohnung nicht bewohnbar ist, musst Du sie nicht in die Verteilung einbeziehen.
TE schreibt das sie leer steht, nicht das sie unbewohnbar ist. Selbst wenn müßte sie mit einbezogen werden wenn sie an den Heizkreislauf angeschlossen ist.
Die WOhnung 3 istz aktuell unbewohnt und soll über die nächsten 3 Jahre sanniert und dann erst vermietet werden.
Dem entnehme ich, dass sie unsaniert, wie sie ist, nicht guten Gewissens vermietet bzw. bewohnt werden kann. Also, unbewohnbar. Das muss dann eben so dar stellen.
wenn sie an den Heizkreislauf angeschlossen ist.
Dann wäre es doch direkt sinnvoll, sie vom Heizkreis zu trennen.
Sie ist unbewohnbar, aber dennoch am Heizkreislauf dran... ggf. bleibt mir nichts anderes übrig, als die Heizkörper vorab schon alle abzumontieren ...
ALSO ... mal schauen ob ich das richtig verstanden habe - BITTE nochmal Rückmeldung geben!
a) Sachverhalt ist, das ich weder War- noch Kaltwasser abrechnen kann wegen fehlenden Zählern
b) Warmwasser wird auch mit Ölheizung erzeugt
c) es gibt EINEN Wäremengenzähler an der Heizung
Wenn ich das verstanden habe kann ist die kompletten Heizkosten nach Wohnfläche umlegen und pauschal 15% abziehen ... und Kaltwasser nach Personenzahl (oder nach Wohnfläche) abrechnen.
Ist das korrekt?
Im Prinzip wäre das ja ok für mich. Was die 15% angeht kann ich die Kaltmiete ja entsprechend höher setzen, damit ich hier nicht ganz der Dumme bin - auf der anderen Seite spart sich der Mieter die Kosten für die Zähler und die Ablesung etc..
Danke!!!
Soweit mir bekannt ist, darf ich nicht einfach "warm" vermieten und
Heizung und Wasser pauschal abrechnen, sofern ich nicht möbliert
vermiete ... richtig?
Bis auf die Heiz- und Warmwasserkosten darf man alle Betriebskosten in die Kaltmiete "packen". Das wäre dann eine sog. Teilinklusivmiete.
Würde ich aber nicht machen. Alles was nicht nach Verbrauch oder Verursachung abgerechnet werden kann, nach der Wohnfläche abrechnen.
Kostenarten wie z. B. Kaltwasser und Müll könnte man, wenn vertraglich vereinbart, nach Personenzahl umlegen.
Auf den ersten Blick zwar "gerechter", aber auch problematisch.
Willst Du alle Nase lang kontrollieren wie viele Personen in der jeweiligen Wohnung wohnen? Wie willst Du nachweisen das sie da wohnen und nicht nur eben zu Besuch sind?
Apropos Besuch. Diskussionen sind hier, wenn nach Personen abgerechnet wird, vorprogrammiert. Oma Müller hat z. B. ihre 3 Enkel in den großen Ferien 3 Wochen zu Besuch oder Frl. Meier hat einen neuen Freund der mehrmals in der Woche bei ihr nächtigt.
Thema Heiz- und Warmwasserkosten. Ein heißes Eisen;-)
Natürlich könnte man nach Wohnfläche abrechnen und gleich 15 % abziehen.
Das wird aber auf Dauer teuer für den Vermieter.
Messgeräte (Heizkostenverteiler) kann man mieten. Die Miete dafür ist auf die Mieter umlegbar.
Dann könnten zumindest die Heizkosten gesetzeskonform abgerechnet werden.
Bliebe noch das Problem der Warmwasserkosten.
Wird das Warmwasser überhaupt mit der zentralen Heizungsanlage erzeugt?
Wenn nicht hat sich das doch erledigt.
Wenn doch, haste ein Problem. Keine Kaltwasserzähler, keine Warmwasserzähler und vermutlich auch keinen Wärmemengenzähler um die Warmwasser- von den Heizkosten zu trennen.
Gut den Wärmemengenzähler kann man auch mieten. Nur den dazu nötigen Einbausatz, oder wie das Ding heißt, muß man kaufen und von einer Fachfirma installieren lassen.
Bliebe dann noch die Umlage der Warmwasserkosten. Gemäß HKV ist ja, da die Zähler fehlen, nicht möglich. Dann eben nach Wohnfläche abzüglich 15 %.
Nach Personen wäre, wenn vertraglich vereinbart, auch möglich. Welche Probleme das bringen kann, siehe oben.
ZUDEM bringen die Geräte an den Heizkörpern nicht wirklich was nachdem wie ich das verstanden habe, da man wohl noch den Wasserverbrauch zugrundelegen muss pro Wohneinheit richtig?
Nicht richtig. Für die Kosten der Wärme ist der Wasserverbrauch irrelevant.
In einem Mehrfamilienhaus muss zwingend für Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Das ist ohne Schwierigkeiten mit Heizkostenverteilern möglich. Diese kannst du von Ista, Bruneta etc. installieren lassen und mieten. Die machen für dich auch die Abrechnung. Die Miete sowie die Verbrauchserfassungskosten darfst du auf die Mieter abwälzen.
Wenn nicht alle Wohnungen mit WZ versehen sind, darfst du nach anteiliger Wohnfläche die Frischwasser Versorgungs - und Schmutzwasserentsorgungskosten umlegen. Personenschlüssel ist möglich, aber problematisch im Mehrfamilienhaus. Ist dazu nichts im MV vereinbart, gilt nach BGB automatisch der Wohnflächenschlüssel.
Nochmal zum Thema Wasserverbrauch ... OHNE eine Aussage über Warm/Kaltwasser Anteil kan ich doch die Heizung nicht abrechnen nur mit den Zählern an der Heizung oder? Es wird ja auch Warmwasser aufbereitet ...
Und wie gesagt in einer Wohnung lebt nur eine (sparsamme) Person .. in der zu vermietenden Wohnung wohl 4 ... .
Und es macht schon einen gehörigen Unterschied, wieviel Personen duschen etc.