Der Kreditvertrag wurde mit der Deutschen Bank geschlossen. Die DVAG ist der Vermittler. Bei einer Zinsfestschreibung ist die Bank nicht verpflichtet das Vertragsverhältnis vorzeitig aufzulösen. Erst ab dem 10. Jahr steht einem ein gesetzliches Kündigungsrecht zu. Die einzigen Ausnahmen sind: Der Verkauf der Immobilie, Todesfall.
Wenn der Vertrag jetzt erst kurz läuft stellt sich die Bank auch sicherlich deshalb quer, weil die DVAG ja eine Provision für die Vertragsvermittlung von der Bank erhalten hat.

Sie sollten mindestens 3 volle Jahre selbstständig sein, ansonsten wird es schwierig mit einer Finanzierung. Wie viel Eigenkapital wird in den Kauf der neuen Immobilie investiert - nur die Kaufnebenkosten oder auch ein Teil des Kaufpreises? Das Eigenkapital steuert unter anderem auch die Höhe des Kreditzinses - je mehr Eigenkapital desto niedriger der Kreditzins.
Pauschale Aussagen sind immer schwierig und ungenau. Eine individuelle Betrachtung mit entsprechenden Eckdaten schafft mehr Klarheit.

Das kann man so pauschal nicht sagen. Es kommt darauf an ob Neubau oder bestehenden Immobilie, ob ein spezieller behindertengerechter Aus- oder Umbau erforderlich ist. In welchem Bundesland und welcher Kommune sich die zukünftige Immobilie befindet.

Dann gibt es Darlehen und Zuschüsse, also ein weites Feld. Da hilft nur eine Beratung, weil für eine korrekte Antwort die Rahmendaten benötigt werden.

Die Förderung ist abhängig vom Bundesland, in dem das Haus gebaut bzw. gekauft wird. Über folgende Webseite kann man die Förderung berechnen: http://www.baufoerderer.de/foerderrechner/

Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus sind lange Zinsbindungen auch relativ günstig zu haben. Hier gibt es je nach Anbieter Zinsfestschreibungen von 15, 20, 30 Jahren oder aber auch für die gesamte Laufzeit (ca. 42 Jahre). Hier hilft ein Vergleich der verschiedenen Anbieter.

Tipp für die richtige Finanzierungsauswahl: Monatliche Wunschrate für die Hausfinanzierung festlegen und anhand der Wunschrate die passende Finanzierung auswählen. Ob eine Finanzierung bei Ihrem Einkommen möglich ist, hängt einmal von Ihrem Haushaltsbudget, den Gesamtkosten des Hauskaufes und den späteren Unterhaltungskosten für das Haus ab. Wenn die Ratenhöhe und die Unterhaltungskosten in Ihr Haushaltsbudget passen, sollte der Finanzierung nichts im Wege stehen.

Als Richtwert gilt: Die Ratenbelastung für das Haus sollte möglichst nicht 45 % des Gesamteinkommens übersteigen. Aber dieses ist nur ein Richtwert, maßgeblich ist immer das eigene Haushaltsbudget.

Eine Gegenüberstellung -Variante mit Finanzierung / Variante ohne Finanzierung - gibt hier genau Aufschluss:

Folgende Punkte werden je Variante berechnet:

• Sollzins pro Jahr (bei Barkauf = 0)
• Steuerersparnis (bei Barkauf = 0)
• Sparbetrag (bei Finanzierung vorhandenes Eigenkapital)
  • Guthabenzins ( aus dem Eigenkapital)
• Zinsabschlagsteuer (aus dem Guthabenzins)
• Steuer auf Mieteinnahmen (Mieteinnahmen gekürzt um Werbungskosten und Abschreibungen)

= Ergebnis in Euro nach einem Jahr

Wenn Sie jetzt die beiden Varianten berechnen, erhalten Sie das Ergebnis für das erste Jahr. Natürlich können Sie nach dem gleichen Prinzip auch Mischvarianten mit einem Teileinsatz von Eigenkapital und einer anteiligen Finanzierung berechnen.

Eines ist immer zu beachten: Aus den ausgewiesenen Verlusten erhalten Sie immer nur den Steueranteil erstattet, der dann auch in die eigene Kasse fließt. Der Rest, je nach Steuersatz und Progression, ist auch ein tatsächlicher Aufwand, der aus der "Kasse" herausgeflossen ist.

Thema Nebenkosten

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie

Bei den Nebenkosten fallen neben der Grunderwerbsteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist, ca. 1,5 % Notar- und Grundbuchkosten an. Zusätzlich sollten folgende Positionen berücksichtigt werden:

Maklercourtage, Renovierungs- und Modernisierungskosten, Umzugskosten, evtl. neue Möbel usw.

Nebenkosten bei einem Neubauvorhaben

Bei einem Neubau sind die Nebenkosten sehr detailiert und vielfältig. Hier ist eine genaue Ermittlung im Vorwege ratsam. Auch sollte man den Bauvertrag genau prüfen, welche Kosten enthalten sind und welche nicht. Hier sollte man den Vertrag von einem Fachmann prüfen lassen.

Wieviel Eigenkapital sollte man einsetzen?

Man sollte so viel Eigenkapital wie möglich einsetzen.

Faustregel, wieviel Eigenkapital mindestens vorhanden sein sollte?

Faustregeln haben immer ein Problem, sie treffen für die eigene Situation selten genau zu. Die Lösung: Kassensturz machen. Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben. Genau ermitteln, wieviel im Monat für die Hausfinanzierung ausgegeben werden kann.

Anhand dieses Betrages kann man dann ermitteln, wieviel Darlehen man sich leisten kann.

Berechnung der möglichen Darlehenssumme:

monatlicher Betrag x 12 = Jahresbetrag

Dieser Jahresbetrag sollte nach Möglichkeit 8 bis 10 % der Darlehenssumme entsprechen. Somit ist genug Puffer für spätere Zinsschwankungen enthalten. Hier ein Beispiel mit einem monatlichen Betrag für eine mögliche Belastung von 1.500 Euro:

1.500 x 12 = 18.000 Euro das entspricht einem möglichen Darlehen von 180.000 Euro bei einem 10 % - Ansatz.

Somit weiß man, dass man sich 180.000 Euro ohne Probleme leisten kann. Wenn das Objekt teurer ist, muss der Rest durch Eigenkapital aufgebracht werden. Reicht die Darlehenssumme für die Finanzierung, ist auch eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital darstellbar.

Ob Bausparen sinnvoll oder nicht sinnvoll ist, hängt immer von dem individuellen Einzelfall ab. Um hierzu eine genaue Aussage zu treffen ist es immer sinnvoll mehrere Finanzierungsalternativen im Rahmen eines Gesamtkostenvergleiches gegenüber zu stellen. Somit vergleicht man dann auch nicht Äpfel mit Birnen.

Was in der Regel meistens nicht sinnvoll ist, wenn im Rahmen der Baufinanzierung ein neuer Bausparvertrag abgeschlossen wird und dieser dann mit einem sogenannten "Vorausdarlehen" vorfinanziert wird. Bei diesen Finanzierungsmodellen werden für das Vorausdarlehen lediglich die Zinsen gezahlt und mit der eingesparten Tilgung wird dann der Bausparvertrag angespart. Das heißt, die Restschuld des Vorausdarlehens ist bis zur Zuteilung des Bausparvertrages konstant.

Der große Nachteil bei diesem Modellen: Bei einem angenommenen Darlehenszins von 3,9 % hätte die Tilgung eine Rendite im übertragenen Sinne von 3,9 %. Auf dem Bausparvertrag wird sie jedoch nur mit 0,5 bis 1,5 % - je nach Bauspartarif verzinst.

Und dann muß man sich das spätere Bauspardarlehen auch von der Belastung her leisten können. Je niedriger der Darlehenszins beim Bauspardarlehen um so kürzer die Laufzeit, d.h. um so höher ist die dann monatliche Rate.

Fazit: Genauer Vergleich, genaue Berechnung der Gesamtfinanzierung - auch nach Zuteilung des Bausparvertrages sind einfach unerlässlich.

Aber wie gesagt einen genauen Überblick erhält man mit der Gesamtkostenberechnung.

Ein Forwarddarlehen ist wie eine (Zins)-Wette

Das heißt wer heute ein Forwarddarlehen für die spätere Anschlussfinanzierung abschließt, geht davon aus, dass der Zinssatz höher ist als der Zinssatz vom Forwarddarlehen.

Das Hauptproblem ist nur, dass keiner genau sagen kann wie hoch der Zinssatz in 1, 2, oder 3 Jahren sein wird. Zinsprognosen sind so zuverlässig wie der Wetterbericht.

Das einzige was hilft ist das eigene Bauchgefühl

Wenn Sie zu der Entscheidung kommen, dass der Zinssatz und die daraus entstehende Ratenbelastung gut in Ihr Haushaltsbudget passen, sollten Sie es machen, wenn Sie ein sicherheitsorientierter Mensch sind.

Für denjenigen, der auch bei einem eventuellen höheren Zins keine Gefahr fürs eigene Haushaltsbudget sieht, kann die Sache auch spekulativer angehen, wenn die eigene Mentalität es zulässt.

Von den Prognosen her stehen die Zeichen auf Zinserhöhung, wobei wir aber in den letzten Wochen trotz Leitzinserhöhung eine leichte Abwärtsbewegung feststellen konnten.

Also alles im Allen eine Situation wie an der Börse.

Den Begriff "Renovierungen" muß man in zwei Kategorien einteilen: Renovierungen und Modernisierungen

Renovierungen Unter Renovierungen versteht man so etwas wie "hübsch machen" oder die Räume dem eigenen Geschmack anpassen. Das sind z.B. Teppichböden, Laminat, Tapeten, Farbe usw.

Diese Maßnahmen haben keinen Einfluß auf den Wert des Hauses.

Modernisierungen Unter Modernisierungen versteht man, dass das Haus an den heutigen Stand der Technik angepasst wird. Das sind z.B. Wärmedämmung, Elektroinstallation, neue Iso-Fenster, Wärmepumpe usw.

Diese Maßnahmen erhöhen den Wert des Hauses.

Umbauten und Anbauten erhöhen auch den Wert des Hauses.

Die Besonderheiten bei einem Kombi-Modell

Sie zahlen für das Bankdarlehen (Vorausdarlehen) während der Ansparung des Bausparvertrages lediglich die Zinsen. Der Schuldsaldo verringert sich während der Laufzeit nicht, da die eigentliche Tilgung als Ansparung für den Bausparvertrag genutzt wird.

Und genau hier liegt der eine entscheidende Nachteil in dem Modell:

Bei einem klassischen Bankdarlehen, z.B. mit einem Zinssatz von 3.95 % p.a., würde sich die Restschuld kontinuierlich durch die Tilgung reduzieren. Ihre Tilgung würde quasi eine Rendite von 3,95 % p.a. erwirtschaften.

Bei einem Bausparvertrag erhalten Sie für Ihre Ansparung (vergleichbar mit Tilgung Bankdarlehen) eine Verzinsung von 0,5 bis 1,5 % p.a. - je nach Bauspartarif und Bausparkasse.

Das ist ein Teil des Preises für die Zinssicherheit nach Ablauf der Zinsbindung des Bankdarlehens und Zuteilung des Bauspardarlehens. Hinzu kommen noch die Abschlußgebühren für den Bausparvertrag.

Hier ist schon erst einmal ein Vorteil für ein Bankdarlehen zu erkennen.

Jetzt werben viele Bausparkassen aber mit einem Bauspardarlehenszins nach Zuteilung von z.B. 1,9 % oder 2,9 % p.a.. Hebt dieser offensichtliche Zinsvorteil die Nachteile des Bausparvertrages im ersten Teil der Finanzierung auf?

Jetzt ist ersteinmal das Kleingedruckte zu lesen. Wie lang ist die Laufzeit des Bauspardarlehens? Meistens haben niedrige Zinssätze (z.B. 1,9 %)nur eine kurze Darlehenslaufzeit ( z.B. 8 Jahre), d.h. es muss hoch getilgt werden. Passt die Tilgungrate in Ihr Haushaltsbudget? Und genau hier müssen viele Hausfinanzierer passen. Wenn es nicht passt, ist es zwecklos sich mit diesem Modell zu befassen.

Sollte es aber passen, macht man jetzt einen Gesamtkostenvergleich mit einem Bankdarlehen. Um nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, muß man darauf achten, dass die monatlichen Raten identisch sind.

Viele Bausparanbieter sagen dann immer, sie haben bei dem Bausparvertrag eine Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit. Doch diese Zinssicherheit können Sie auch mit einem Bankdarlehen erreichen. Zwar nicht bei jeder Bank, aber es sind Zinsfestschreibungen bis zu 30 Jahren möglich.

Und über diesen Gesamtkostenvergleich, den jeder gute Berater erstellen kann, erkennen Sie die Unterschiede. Meistens ist das Bankdarlehen im Vorteil.

Diese Aussage ist nicht richtig.

Bausparkassen finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Objektwertes. 20 % müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Einige Bausparkassen gehen bis zu 90 % des Objektwertes.

Die Begrenzung der Bauspardarlehenssumme ergibt sich aus dem eigenen Budget, d. h. wie hoch die Rate für das Haus maximal sein darf. Da Bauspardarlehen eine geringere Gesamtlaufzeit haben, müssen sie höher getilgt werden als Bankdarlehen. Hieraus ergibt sich eine höhere Rate.

Die Zuteilung und wieviel Eigenkapital im Bausparvertrag angespart werden muss, richtet sich nach dem jeweiligen Bauspartarif. Diese unterscheiden sich von Bausparkasse zu Bausparkasse. Bei einigen Bausparkassen reicht eine Ansparung von 30 % aus, bei anderen müssen es 40 oder 50 % sein.

Wenn man bei dem Kauf der eigenen Immobilie auf die wichtigsten Punkte wie Lage, Preis und Qualität achtet ist es schon eine gute Voraussetzung.

Ein weiterer Punkt bei einer Immobilie ist die langfristige Investition. Ein schneller Verkauf ist in der Regel nur über Preisabschläge möglich.

Eine "Renditeimmobilie" ist es dann, wenn das eingesetzte Kapital (Eigenkapital und Finanzierungssumme) durch die Mieteinnahmen eine positive Rendite erzielt. Diese Rendite sollte über den Zinssätzen von langfristigen Anlagen des Bundes liegen.

Warum? Weil das Vermieten einer Immobilie immer ein gewisses Restrisiko beinhaltet: Leerstand, Mietrückstände usw.. Natürlich kann man bei sorgfälltiger Auswahl des Mieters hier vorbeugen, aber man hat nie eine 100 prozentige Sicherheit.

Für die Vermietbarkeit einer Immobilie ist die Lage, ein sehr entscheidender Faktor. Eine Immobilie in der Stadt, in der richtigen Größe läßt sich einfacher vermieten als eine Immobilie auf dem Lande.

Auch darf man bei der Immobilie nicht vergessen Rücklagen zu bilden. Bei einer vermieteten Immobilie ist dieses noch wichtiger, damit man bei Reparaturen, Leerstand und eventuellen Mietausfällen nicht in Zahlungsschwierigkeiten gerät.

Fazit: Wenn von vornherein feststeht, dass man die Immobilie nur kurzfristig bis mittelfristig selber nutzt und dann vermieten will, muss man sich auch ein Leben als "Vermieter" vorstellen können. Wem das Risiko und der Arbeitsaufwand als Vermieter zu groß ist, tut sich keinen Gefallen mit dem Kauf einer Immobilie, da man dann immer ein ungutes Bauchgefühl hat.

Von der Absicherung passen beide Anbieter, da der Anlagebetrag innerhalb der Absicherungsgrenzen liegt.

Vom Zinssatz her liegen beide Anbieter ja nicht weit auseinander, zumal die Rendite der GE Capital Direkt ja höher ist als 2,1% p.a. aufgrund der vierteljährlichen Zinsgutschrift und dem darausfolgendem Zinseszins-Effekt. In Euro ausgedrückt reden wir von einem jährlichen Unterschied von unter 25 Euro.

Es steht und fällt mit der wirtschaftlichen Situation der jeweiligen Bank. Bei einer Schieflage, weiß man aus dem Beispiel mit der isländischen Bank, wie lange es dauern kann, bis man sein Geld wieder bekommt. Und der Zinsertrag ist dann auch gleich null.

Die energetische Gebäudesanierung verspricht eine Einsparung bei den Energiekosten. Demnach kann man die Amortisation wie folgt errechnen: Gesamtkosten der Gebäudesanierung ./. Energieeinsparung pro Jahr = Anzahl der Jahre bis zur Amortisierung.

Falls man die Sanierung über Kredit finanziert, sollte man bei den Gesamtkosten auch die Zinskosten mit hinzurechnen.

Die Schwierigkeit ist nur, ob die errechnete Einsparung auch in der Realität so zutrifft. Ist die Einsparung geringer, vergrößert sich der Zeitraum bis zur Amortisierung.

Kurz gesagt: Es steht und fällt mit der Genauigkeit der Berechnung vom Einsparpotenzial und der Funktion der Gebäudesanierung. Eine Garantie für die Höhe der Einsparung wird man schwer erhalten können.

Je nach Nutzungsart der Immobilie sind zwei Ausgangswerte entscheidend:

Der Verkehrswert (aktuelle Marktwert der Immobilie) oder der Ertragswert (Jahresnettokaltmieteinnahme X Faktor 8 +x)

Der Verkehrswert wird bei selbstgenutzten Immobilien oder vermieteten Objekten, mit bis zu 3 Wohneinheiten,als Ausgangsbasis angenommen.

Je nach Bank wird jetzt noch ein Sicherheitsabschlag in Höhe von 0 bis 25 % abgezogen. Der jetzt ermittelte Wert ist der Beleihungswert 100 %.

Beispiel: Verkehrswert bzw. Kaufpreis: 100.000 Euro abzüglich Sicherheitsabschlag 10.000 Euro = Beleihungswert 100 % 90.000 Euro

Eine Finanzierung mit einem Beleihungsauslauf von 60 % würde dann in Höhe von 54.000 Euro lauten.

Bei einer Ertragswertermittlung sind die Nettokaltmieteinnahmen pro Jahr die Ausgangsbasis. Je nach Lage des Objektes wird die Jahresnettokaltmiete mit einen Faktor multipliziert. Z.B. Faktor 8 bei Objekte in kleinen Orten, Faktor 10 in größeren Orten und noch höhere Faktoren in Ballungsräumen und 1a-Lagen. Dieser Faktor wird von der jeweiligen Bank individuell festgesetzt. Zusätzlich können einige Banken von dem Gesamtwert noch einen Sicherheitsabschlag abziehen, dieser liegt je nach Bank zwischen 0 und 25 %.

Beispiel: Jahresnettokaltmieteinnahmen: 100.000 Euro

multipliziert mit v.d. Bank erm. Faktor 10: 1.000.000 Euro

Abzüglich Sicherheitsabschlag 10%: 100.000 Euro

Beleihungswert 100 % = 900.000 Euro

Da es sich um eine (Sicherungs-)Hypothek handelt, kann sie nicht in eine Eigentümergrundschuld umgestellt werden. Hypotheken sind mit der Forderung verbunden.

Der Gläubiger veranlasst die Erstellung einer Löschungsbewilligung (über Notar). Mit dieser Löschungsbewilligung kann der Eigentümer / Schuldner die Löschung beim Grundbuchamt erwirken.

Die Immobilie muß nicht vollständig bezahlt sein, aber das bestehende Darlehen muß durch die Umkehrhypothek abegelöst werden.

Es darf bei einer Umkehrhypothek nur die Grundschuld für die Umkehrhypothek im Grundbuch stehen. Der Grund ist sehr einfach erklärt:

Bei der Umkehrhypothek muß der Kreditnehmer zu Lebzeiten keine Zinsen und Tilgungsbeiträge zahlen. Die aufgelaufenen Zinsen werden angesammelt und erhöhen so die Darlehensschuld. Der Darlehensbetrag wächst so Jahr für Jahr kontinuierlich an. Deshalb wird eine Grundschuld in Höhe des Objektwertes eingetragen. Damit stellt die Immobilie für andere Banken dann auch keine Sicherheit mehr dar, weil die erstrangige Grundschuld schon den gesamten Wert der Immobilie ausmacht.

Um das Vorfälligkeitsentgelt zu sparen, wäre eine Finanzierung über die ING-DiBa sinnvoll. Diese Finanzierung wird aber daran scheitern, das die Unterdeckung und die Erwerbsnebenkosten nicht aus dem Eigenkapital bezahlt werden können. Und dieses ist bei der ING-DiBa Bedingung.

Die Möglichkeit 2 wäre eine Vollfinanzierung über eine andere Bank. Die Unterdeckung und das Vorfälligkeitsentgelt wird man kaum in ein Hypothekendarlehen einbeziehen können. Diese Beträge sind dann nur über ein Nachrangdarlehen - zu höheren Zinskonditionen - zu finanzieren. Das bedeutet, dass 37.000 plus evtl. der Erwerbsnebenkosten für den Grundstückskauf als Nachrangdarlehen mit einer Laufzeit von max. 15 Jahren finanziert werden können. In dieser Zeit ist das Darlehen dann komplett zu tilgen. Das bedeutet für das Haushaltsbudget eine höhere Belastung.

Um hier genauere Aussagen zu treffen sind weitere Detailinfos nötig. Auch sollten Sie sich im vorwege die Frage beantworten wie hoch die Gesamtbelastung für die neue Immobilie sein darf.

Abschreibungen bei Immobilien

Abschreibung / AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung. Deshalb kann nur für etwas eine Abschreibung angesetzt werden, was sich auch abnutzt.

Bei der Abschreibung muß man unterscheiden zwischen dem Gebäude und dem Grundstück.

Das Grundstück bzw. der Grundstückswert kann nicht abgeschrieben werden, da sich ein Grundstück nicht abnutzt. Die einzige Ausnahme wäre eine Kiesgrube oder eine gravierende Wertminderung durch einige negative Nutzung in der Nachbarschaft z.B. Mülldeponie.

Bei dem Gebäude richtet sich die Höhe der Abschreibung nach dem Baujahr, der Nutzungsdauer, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Die Abschreibung kann nur auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten gebildet werden. Hierfür gibt es sogenannte Afa-Tabellen:

• Afa-Abschreibung für Altbauten
• Afa-Abschreibung für Neubauten
• Afa-Abschreibung für unter Denkmalschutz
• stehende Gebäude

Selbstnutzer können nur von der Abschreibung für unter Denkmalschutz stehende Gebäude profitieren. Alle anderen Abschreibungsarten sind den Kapitalanlegern vorbehalten.