Die Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung ist eine in die Zukunft gewandte Berechnung. Der Schaden entsteht bei der Bank dadurch, dass der Kreditnehmer seine zukünftigen Zahlungsverpflichtungen aussetzt. Deshalb sind vertraglich vereinbarte Sonderzahlungen, die in der Zukunft stattfinden dürfen, bei der Berechnung der VFE zu berücksichtigten. Die in der Vergangenheit möglichen, aber nicht genutzten Sonderzahlungen sind irrelevant, weil die Vergangenheit nicht berechnet wird.

In Ihrem Fall würde ich mich vor dem Thema Vorfälligkeit erst einmal um den Widerruf wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung kümmern. Sollte die Widerrufsbelehrung fehlerhaft gewesen sein, weil...

• Sie zahlen keine VFE
• Sie zahlen nur den i.d.R. geringeren marktüblichen Zins an die Bank
• Sie erhalten alle Ihre Zahlungen zurück (Zins und Tilgung)
• Sie erhalten Verzugszinsen auf die zurück zu zahlenden Leistungen

Zum Thema VFE habe ich mal ein E-Book geschrieben: http://skadoogle.com/7SimpleWays-6883-Vorf/a>lligkeitsentschädigung

LBS steht für LANDES-Bausparkasse. Den Fall hatte ich vor Jahren auch schon: Kunde aus NRW musste berufsbedingt nach Niedersachsen umziehen. Dort wolle er ein Haus kaufen. Seinem in NRW abgeschlossenen BSV der LBS konnte er nicht einbringen Weil die nicht in Niedersachsen finanzieren wollen. Übertragung war auch nicht möglich. Er hätte in Niedersachsen bei der dortigen LBS einen neuen Vertrag abschließen müssen. Hat er aber verständlicherweise nicht mehr gemacht.

An der generellen Pflicht, den Schaden/Nachteil der Bank bei vorzeitiger Vertragsauflösung zu ersetzen (Vorfälligkeitsentschädigung ), ist nicht zu rütteln. Lassen Sie die Forderung der Bank von der VZ oder einem Sachverständigen überprüfen - noch immer werden den Kunden fehlerhafte und damit zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt.

Ein anderer Weg könnte sein, den Vertrag zu widerrufen. Viele Verträge beinhalten eine fehlerhafte Widerrufserklärung. Dadurch hat man auch nach Jahren noch die Möglichkeit von dieser Gebrauch zu machen. Der Vertrag muss dann so abgerechnet werden, als wäre er nie gemacht worden. Dann steht der Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr zu UND der Vertrag muss mit mit dem damals "marktüblichen Zins" abgerechnet werden. Weil dieser oft geringer ist als der Zins in Ihrem Vertrag, kann es sogar sein, dass Ihnen die Bank noch Geld auszahlen muss. Lassen Sie die Widerrufserklärung von einem Rechtsanwalt prüfen z.B. einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Ihr Darlehensvertrag besteht aus drei Teilen:

1. der Vorfinanzierung
2. dem BauSPARvertrag
3. dem Bauspardarlehen.

Diese drei Teile müssen aufeinander abgestimmt sein, damit das Modell funktioniert. Die Bausparkasse kann hochrechnen, wann ein Bau-Sparvertrag bei angenommenen Einzahlungen zugeteilt wird (unverbindlich). Auf Basis dieser Schätzung wird dann die Zinsbindung der Vorfinanzierung vereinbart. Weichen die tatsächlichen Sparzahlungen von den geplanten ab, verändert sich der Zuteilungszeitpunkt - er kann früher oder später liegen.

Wenn Sie nun deutlich mehr/schneller eingezahlt haben als kalkuliert, ergibt sich daraus eine frühere Zuteilung. In Ihrem Fall rund 4 Jahre. Wenn die höheren Sparleistungen bei Vertragsabschluss absehbar waren oder gar darüber besprochen wurde, dass Sie dass so vorhaben, war diese Zinsbindung der Vorfinanzierung ein Fehler. Das Gesagte sollte natürlich nachweisbar sein, z.B. durch ein Gesprächsprotokoll oder durch Zeugen.

Die Bank und die Bausparkasse werden ein Fehlverhalten / eine Fehlberatung natürlich von sich weisen. Da hilft Ihnen letztlich nur ein Rechtsanwalt, am besten ein Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, der auf Verbraucherseite steht.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich für den entstandenen Schaden, den die Bank durch die außerplanmäßige Rückzahlung erleidet. Darauf kann und wird die Bank nicht verzichten. Jedoch sind die Berechnung der Banken häufig fehlerhaft (zu Ungunsten des Kunden), so dass ich eine Überprüfung empfehle.

Je nach Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kann die Überprüfung einer Widerrufsbelehrung hilfreich sein. War die Widerrufsbelehrung nicht korrekt, kann der Vertrag auch noch nach Jahren widerrufen werden. Er muss dann - evtl. mit einem geringeren Darlehenszins - neu abgerechnet werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung gibt es in dem Fall nicht. Wenn es optimal läuft, kann es sein, dass die Bank an Sie zahlen muss. Lassen Sie die Widerrufsklausel von einem Rechtsanwalt prüfen. Es gibt mehrere, die sich genau darauf spezialisiert haben.

Wenn der Honorarberater das Geschäft nicht vermittelt, fließen auch keine Provisionen. Nach der Beratung halten Sie ja nun ein vollständiges Finanzierungskonzept bzw. Finanzierungsplan in Händen. Sie wissen nun auch die Namen der Geldgeber, können also selber dorthin und die Darlehensverträge abschließen.

Haben Sie mit dem Honorarberater vereinbart, dass er Ihnen evtl. Provisionen auf das Honorar anrechnet? Das sich also das vereinbarte Honorar um die Provision vermindert? Wenn ja, kann/sollte er Ihnen die Provisionszahlung nachweisen. Wenn nein, sollten Sie vorsichtig sein, dass die Beratung nicht nur einem Verkauf diente.

*Meine Gedanke ist jetzt das ich den Studienkredit komplett mit der Baufinanzierung tilge, da die Zinsen des Studienkredites höher sind als die des Baukredits.

Ich werde die Baufinanzierung zum Kauf und Sanierung eines Hauses nutzen.*

Im Prinzip geht das. Aus Sicht der Bank erhöht sich einfach nur die Darlehenssumme. Das Objekt, welches finanziert wird und das einzubringende Eigenkapital müssen das natürlich hergeben. Soll heißen, dass der Beleihungsauslauf für die Bank noch im grünen Bereich liegen muss. Bedeutet im Umkehrschluss, dass es ohne EK schwer wird, die Bank von diesem Konzept zu überzeugen.

Natürlich kann man auch mit dem vorhandenen Eigenkapital (ist welches vorhanden?) den Studi-Kredit einfach ablösen. Der Rest des Eigenkapitals fließt dann in die Baufi.

Die Kosten der Sanierung sind hoffentlich in dem Gesamtkonzept schon berücksichtig. Damit erst später bei der Bank um ein weiteres Darlehen anzufragen kommt gar nicht gut. Die nachgeschobene Finanzierung muss wegen der Werthaltigkeit der Grundschulden zwingend bei der selben Bank erfolgen. Diese Zwangslage wird schon mal gerne von den Banken ausgenutzt. Bitte dann nicht über die Konditionen wundern, die man Ihnen dann anbietet.

1. Kredit: Bei diesem Darlehen wir mit Sicherheit eine VFE zu zahlen sein. Die Höhe kann man nicht schätzen, sondern muss konkret berechnet werden. Dazu benötigt es einer Vielzahl von Daten, einen Blick in die Verträge, Infos zur Darlehenshistorie und eine spezielle Software. Das Bausparguthaben dürfte als Sicherheit abgetreten sein. Wird das Darlehen gekündigt, ist die Sicherungsabtretung hinfällig. In der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung spielt das Guthaben i.d.R. keine Rolle, weil es i.d.R. zum Ende der Zinsbindung die Tilgung des Darlehens vornehmen soll. Zahlungen zum Termmin Ende Zinsbindung haben keinen rechnerischen Einfluss auf die Vorfälligkeitsentschädigung - weil Zahlungen zu diesem Termin keine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.

2. Kredit: Das ist vermutlich ein Ratenkredit. Je nach Abschlussdatum gibt es zwei Varianten: es wird eine pauschale Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt ODER es kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden. Welche Variante zum Zuge kommt ist abhängig vom Abschlussdatum.

3. Kredit: Das Modernisierungsdarlehen ist im Grundbuch gesichert? Dann ist die Frage, wer der Darlehensgeber ist. Ist es die Bank, wir diese einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung haben. Ist es die KfW, muss gepprüft werden, welches Progamm es ist. Einige KfW-Programme können ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen müssen für alle drei Darlehen separat ermittelt werden.

Die Fakten: - Sie haben eine Immobilie, die Ihnen und Ihrem Ex je zur Hälfte gehören. - Sie haben einen Darlehensvertrag, der Ihnen gemeinsam gehört

Die Bank entlässt Ihren Ex aus der Mithaft des Darlehensvertrages. Das macht sie nur, wenn Ihre Bonität ausreichend ist. Ihr Ex überträgt Ihnen den hälftigen Anteil, erhält / zahlt dafür von Ihnen / an Sie einen eventuellen Vermögensausgleich (Wert der Immobilie abzgl. Verbindlichkeiten = Nettovermögen geteilt durch 2). Ist das Nettovermögen positiv, zahlen Sie an ihn - ist das Nettovermögen negativ zahlt er an Sie.

Bis dahin ändert sich zahlenmäßig an Ihrem Darlehensvertrag gar nichts (außer natürlich die Entlassung aus der Mithaft Ihres Ex). Je nach Nettovermögen (immer auf die Immobilie bezogen)...

• bekommen Sie nun Geld herein, tätigen vielleicht eine nicht vereinbarte Sondertilgung und werden dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, oder

• müssen Sie Geld an Ihren Ex zahlen. Das Geld entnehmen Sie Ihren sonstigen Reserven oder, wenn nicht vorhanden, haben Sie weiteren Kreditbedarf.

Alles korrekt verstanden. Altverträge sind mit einer Frist von 3 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar/rückzahlbar.

Die Bank hat grundsätzlich ein Recht auf diese Informationen. Nach Kreditwesengesetz kann die Bank ein Darlehen bei erheblicher wirtschaftlicher Verschlechterung auch fällig stellen. In der Praxis geschieht das aber sehr selten. Solange die Raten bezahlt werden, hält man in der Regel die Füße still.

Haben Sie Ihre Gehaltskonten nicht bei der finanzierenden Bank, erfahrt diese sowie so nichts davon. Ein Argument, das gegen eine Finanzierung bei der Hausbank spricht.

Problematisch kann es werden, wenn die Prolongation ansteht. Dann werden in der Regel wieder aktuelle Einkommensnachweise angefordert. Sollte dann die Bonität nicht mehr passen, hätten Sie ein Problem. Eine lange Zinsbindung, evtl. sogar fest für die gesamte Laufzeit (=Volltilger), könnte da helfen.

Es gibt Verträge (Darlehen, Bürgschaften), aus denen sich für Sie und Ihre Eltern Verpflichtungen ergeben. Das zählt. Wird die Immobilie verkauft, wird alles nach Recht und Gesetz aufgeteilt. Sollten Verbindlichkeiten übrig bleiben, stehen die im Darlehens- und Bürgschaftsvertrag genannten Personen dafür ein.

Wenn Sie Wohneigentum verkaufen, haben Sie nach Rechtsprechung ein Kündigungsrecht und die Bank ein Recht auf Vorfälligkeitsentschädigung. Wie konkret die Berechnung zu erfolgen hat, wurde ebenfalls durch Urteile festgelegt.

Hierzu ist es nicht erforderlich, dass Sie eine "Formular" unterschreiben. Das Formular ist vermutlich eine Aufhebungsvereinbarung. Nicht unterschreiben. Die Bank soll Ihnen eine detaillierte Abrechnung erstellen. Diese lassen Sie bei der VZ oder einem Sachverständigen überprüfen. Ist die Forderung korrekt, zahlen Sie mit knirschenden Zähnen. Ist die Forderung überhöht (kommt öfters vor), dann zahlen Sie unter Vorbehalt. Die Bank muss das akzeptieren. Muss aber so gemacht werden, weil ohne Zahlung der VE wird die Bank das Grundbuch nicht freigeben und dadurch der Verkauf bzw. der Eigentumsübergang verhindert. Viel Erfolg.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich für einen erlittenen Schaden. Die Bank wird Schadenersatz verlangen. Wie Franzl schon geschrieben hat, kann man versuchen, sich mittels Druck auf die Tränendrüse einen Vorteil zu verschaffen.

Grundlage ist natürlich die korrekte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach Gesetz und Rechtsprechung. Lassen Sie die Forderung der Bank von einer VZ oder einem Sachverständigen überprüfen. Immer wieder muss ich feststellen, dass zuviel verlangt wird. Bei mehreren tausend Euro, die i.d.R. zu zahlen sind, kann sich das lohnen.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Der BGH Bundesgerichtshof sowie mehrere Landes- und Oberlandesgerichte haben in mehreren Urteilen festgelegt, wie die Banken, Bausparkassen und Versicherungen die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen haben. Es stehen zwei unterschiedliche Methoden zur Verfügung, unter denen die Banken, Bausparkassen und Versicherungen frei wählen können. Das Problem dabei ist, dass die Kreditinstitute, die über finanzmathematische Programme verfügen, dem unerfahrenen Kunden praktisch alles vorrechnen können. Rechtsanwälte, der zwar die Rechtslage beurteilen können, verfügen i.d.R. nicht über die notwendigen Rechenprogramme. Im Internet gibt es eine Vielzahl von Rechenhilfe, die jedoch meist nur eine grobe Schätzung der Vorfälligkeitsentschädigung zulassen. Es werden nicht alle relevanten Daten für die Berechnung berücksichtigt. Das Ergebnis kann um mehrere tausend Euro abweichen.

Methode 1: Aktiv-Aktiv Die Bank, Bausparkasse oder Versicherung kann als Ausgleich sowohl den Zinsmargenschaden als auch einen etwaigen Zinsverschlechterungsschaden geltend machen. Der Zinsmargenschaden entspricht dem entgangenen Nettogewinn aus dem vorzeitig abgelösten Darlehen. Bei seiner Bemessung ist von der Differenz zwischen den vereinbarten Darlehenszinsen und den Refinanzierungszinsen auszugehen. Diese Differenz ist um die Beträge für das entfallene Risiko – und um die ersparten Verwaltungskosten – zu kürzen.

Hinzu kommen kann der Zinsverschlechterungsschaden, wenn die Bank das vorzeitig zurückerhaltene Darlehenskapital für die Restlaufzeit nur zu einem niedrigeren als dem Vertragszins ausleihen kann, also die Differenz zwischen dem Vertragszins und dem neuen Wiederausleihzins

Methode 2: Aktiv-Passiv Die Bank, Bausparkasse oder Versicherung muß die Mittel aus der Darlehensablösung nicht wieder sofort als neue Kredite wieder vergeben. Sie kann die frei gewordenen Gelder auch am Kapitalmarkt anlegen. Die Bank, Bausparkasse oder Versicherung kann dabei die Differenz zwischen dem Vertragszins und der Rendite von Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner mit einer Laufzeit, die der Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens entspricht, verlangen. Diese Differenz ist wie bei Methode 1 um die entfallene Risikoprämie und um die ersparten Verwaltungskosten zu reduzieren.

Die Berechnungen kann ein Laie in der Regel nicht erstellen, schon allein deshalb, weil ihm das Handwerkzeug fehlt. Bei der VZ und bei Sachverständigen wird Ihnen geholfen.

Einen solchen Objektwechsel finanziell zu meistern ist nicht ganz einfach. Es spielen viele Paramter mit hinein. Gibt es noch eine Finanzierung für das "alte" Haus oder ist es lastenfrei? Wie sind die zu erwartenden Zeiträume bzgl. Bauzeit, Verkaufsdauer, etc. Welche Summen stehen zur Disposition?

Diese und weitere Aspekte sind zu berücksichtigen und in ein schlüssiges Gesamtkonzept zu bringen. Steht das Konzept, kann man sich dazu die passenden Geldgeber suchen. Und erst dann kann man Angebote einholen und Konditionen vergleichen.

Ich unterstelle einmal, dass es sich um eine Baufinanzierung handelt. Wenn im Darlehensvertrag vereinbart ist, dass das Darlehen mit den Lebensversicherungen zu tilgen ist, sind diese dementsprechend abgetreten. Die Besparung der Lebensversicherungen ist Vertragsbestandteil des Darlehensvertrages. Das schließt eine Kündigung aus, weil Sie dadurch vertragsbrüchig würden.

Die Zinserhöhungen sind vermutlich durch Prolongationsvereinbarungen mit dem Darlehensgeber zustande gekommen. Das sind Verträge, die Ihre Eltern unterschrieben haben. Und diese Verträge sind einzuhalten. Was mich wundert ist, dass es auch in 2010 eine Zinserhöhung gewesen sein soll. Seit 2005 ist das Zinsniveau deutlich gesunken, der Prolongationszins in 2010 müsste erheblich niedriger sein als ein Darlehenszins aus 2005.

Eine vorzeitige Kündigung ist i.d.R. ausgeschlossen. Ausnahmen sind z.B. der Verkauf der Immobilie. Dann hat man ein Sonderkündigungsrecht - gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Bei der Darlehensvergabe prüft die Bausparkasse die Bonität des Schuldners. Rücklastschrift(en) werden von manchen Banken/Bausparkassen sehr kritisch gesehen und sind teils ein k.o.-Kriterium für die Darlehensvergabe. Da hilft es nur, sich an einen anderen Darlehensgeber zu wenden. Denkbar ist die Prolongation bei der Bank, die aktuell finanziert hat oder auch bei anderen Geldgebern anzufragen. Die Rücklastschriften sollte man dabei nicht verheimlichen, sondern vielmehr erklären, wie es dazu kam.

In einem bestehenden Vertrag kann man nicht so einfach einen etwas späteren Zahltag vereinbaren. Dadurch ändert sich der Effektivzins, der Darlehensvertrag ist dann nicht mehr stimmig. Den Zahltag legt man bei Vertragsabschluss fest - das kann bei vielen Banken frei vereinbart werden. Aber eben nur bei Vertragsabschluss.

Lösungsmöglichkeit 1: Der Arbeitgeber ist zu einer pünktlicheren Zahlung zu bewegen. Lösungsmöglichkeit 2: Sie schaffen es, am Monatsersten die Kreditrate noch auf dem Konto zu haben. Bedeutet sicher erst mal Konsumverzicht.