Warum ist es sinnvoll Schulden zu haben?

Da spielen einige weitere Punkte eine Rolle. Grundsätzlich ist es nicht sinnvoll Schulden zu machen oder zu haben.

Steuerliche Vorteile

Wenn die Immobilie vermietet ist, dann hast du Mieteinnahmen. Alles, was du an Ausgaben hast, (auch Zinsen) kannst du von den Einnahmen abziehen und musst dafür keine Steuern zahlen. Bei 500.000,- Schulden und 2% Zinsen darfst du also die gezahlten Zinsen (10.000,-) von den Steuern absetzen, nicht aber die Tilgung.

Zinsvorteile

Wenn man sich die aktuellen Zinsen betrachtet, ist es auch nicht sinnvoll einen ganzen Geldberg auf dem Girokonto zu lagern. Man könnte sagen: "Es ist weniger verlustreich, jetzt ein Darlehen für eine Immobilie zu holen, als z.B.  vor 5 Jahren, oder vielleicht in 5 Jahren. Da jedoch keiner eine Kritstallkugel hat, kann auch keiner sagen, wie die Zinsen in den nächsten 5 Jahren verlaufen werden. Weiter runter geht es aber vermutlich nicht. Wenn man allerdings bereits Schulden mit hohen Zinsen hat (z.B. für eine Immobilie vor 10 Jahren), dann ist es sehr vorteilhaft, die Schulden regelmäßig zu Tilgen, da die Tilgung die höchste Rendite geben - in Form von nicht gezahlten Zinsen nach der Tilgung.

Vermögensvorteile

Schließlich kann man aber über verschiedene Anlageformen streiten (z.B. Immobilien vs. Aktien), das war jedoch nicht Bestandteil deiner Frage. In gewissen Gegenden sind die Preise in den letzten Jahren in die Höhe geschossen. Man kann davon ausgehen, dass in einigen Gebieten die Preise weiterhin steigen, weshalb es vielleicht gut ist, jetzt zu kaufen, als in einigen Jahren. Jedoch muss man auch zusehen, dass man sich die Immobilie auch über die nächsten Jahre leisten kann. 

Gefahr Immobilienblase und Zinsproblem

Kauft man eine Immobilie und ist nicht in der Lage diese sicher abzuzahlen, hat man eventuell in wenigen Jahren finanzielle Probleme. Einerseits bei steigenden Zinsen und einem Anschlußkredit, andererseits bei finanziellen Problemen und einem Verkauf der Immobilie unter dem Einkaufspreis.

Ein kleines hypotetisches - und rechnerisch inkorrektes - Beispiel dazu. Du kannst aktuell pro Monat 500,- zahlen. Das macht 6.000,- im Jahr Bei 1% Tilgung und 1% Zinsen kannst du dir also ein Darlehen von 300.000,- leisten. in 10 Jahren hast du gerade einmal irgendetwas zwischen 30. und 60 tausend abbezahlt. Der Rest von 240.000,- musst du eventuell mit einem Anschlussdarlehen finanzieren. Wenn die Zinsen dann bei 4% sind, musst du pro Jahr 5% vom Darlehen zahlen (Zinsen + Tilgung). Das entspricht 12.000,- pro Jahr, also 1.000 pro Monat, was du dir in dem Fall nicht mehr leisten könntest. Weil du dir die Rückzahlung nicht mehr leisten kannst,  musst du in dem Fall das Haus verkaufen. Wenn jedoch mehrere Hausbesitzer dasselbe Problem haben kommen viele Häuser auf den Markt, der Preis sinkt und du bekommst dein Haus nur noch für 200.000,- verkauft. Du stehst also nach 10 Jahren also ohne Haus und mit 40.000 Schulden da.

In dem Beispiel sind die Zinsen inkorrekt gerechnet, Rücklagen nicht berücksichtigt, Einkommenssteigerungen durch Gehaltserhöhung und Inflation ignoriert... aber die Richtung sollte ungefähr stimmen.

Es ist in der momentanen Situation durchaus sinnvoll, Immobilien mittels Krediten zu finanzieren, da die Zinsen momentan sehr gering sind.

Insbesondere große Immobilienkonzerne können hier günstig Immobilien finanzieren, ohne auf das Eigenkapital zurückgreifen zu müssen. Das erhöht die Flexibilität des Unternehmens, da für unvorhergesehene Ausgaben/Investitionen immer noch genügend Eigenkapital zur Verfügung steht.

Fremdkapital und Eigenkapital sollten aber in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen (Stichwort Eigenkapital-/Fremdkapitalquote).

Im Übrigen gibt es eine Faustregel, wonach das Fremdkapital nicht mehr als das Doppelte des Eigenkapitals betragen soll.

Zu guter Letzt können die Zinsen natürlich auch von der Steuer abgesetzt werden, sofern die Immobilie vermietet wird.

Lange Rede, kurzer Sinn: Eine Verschuldung kann sinnvoll sein, allerdings nur in einem angemessenen Rahmen.

Schulden lohnen sich nur wenn du Geld hast!

Du besitzt eine Immobilie (Mehrfamilienhaus 12 Parteien), die wärmetechnisch (Heizung, Fenster, Dämmung, Dach) renoviert werden soll. Kalkulierte Kosten 500.000€. Du kannst es von deinen Rücklagen bezahlen oder einen Kredit (Schulden) aufnehmen.

Aktueller Zinssatz 2,5% = 12.500€ Zinskosten pro Jahr

Diese 12.500€ kannst du jedes Jahr von deinem zu versteuerten Einkommen (Miete) abziehen. Bei einem Steuersatz von 30% sind das ca. 4.000€, einfach so weil du Schulden gemacht hast.

Jetzt wird es richtig fies. 1. Weil die Nebenkosten ab jetzt sinken und der Wohnwert gesteigert wurde kannst du die Miete um 10% erhöhen. Bei 5€ Kaltmiete pro qm und ca. 1000 qm sind das mal eben 500€ pro Monat mehr, im Jahr sind es 6.000€.

2. Da die Mietmehreinnahmen (6.000€) deutlich niedriger sind als die jährlichen Kosten (12.500€) kann bei vorliegen einer ortsüblichen Kaltmiete (z.B. 5€ pro qm) die Differenz als Mietverlust von der Steuer abgesetzt werden. Das geht max. 5 Jahre, dann muss die Miete entsprechend erhöht werden oder der Mietverlust wird nicht mehr anerkannt.

Aber ganz klarer Hinweis: Schulden lohnen nur wenn du ansonsten gute bis sehr gute Einkünfte erzielst.

Deine Frage ist nicht so wirklich klar, deswegen muss ich sie interpretieren.

Mir sträuben sich etwas die Haare bei "sinnvoll Schulden zu haben".

Das hört sich so an, als ob man unbedingt Schulden haben sollte.

Im Bereich von Immobilien kann es Sinn machen ein Darlehn aufzunehmen, wenn man dadurch eine Immobilie erwirbt, die man dann auch vermieten kann.

Du generierst also ein Einkommen, von dem du die Zinsen, die Tilgung sowie die Kosten der Wohnung bezahlen kannst und wo noch etwas für dich übrig bleibt.

Schulden zu machen ist unsinnig, sofern man solche verhindern kann!

Es gibt mannifaltige Gelegenheiten im Leben, in denen man so ganz ohne Verschuldung leider nicht auskommt.