Bist Du alleiniger Erbe, oder hast Du gemeinschaftlich mit anderen zusammen die Wohnungen geerbt?

Zur versteuerung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist eine von 7 Einkunfstsarten und zählt zu den sog. Überschusseinkünften.Hierbei wird der Überschuss aus den Einnahmen abzüglich der Werbungskosten gebildet:

• Umsatz (also ALLE Einnahmen)
• abzüglich abzugsfähiger Ausgaben
• abzüglich relevanter Pauschbeträge
• abzüglich steuerlicher Abschreibungen

Das ganze ist in Anlage V der Einkommensteuererklärung anzugeben und mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

In Deinem Fall vielleicht wichtig: Machst Du in einem Steuerjahr Verlust (z.B. durch die Modernisierungskosten), kannst Du diesen Verlust im Folgejahr als Verlustvortrag geltend machen, also anrechnen lassen. Dies geht mit jeder der sieben Einkunftsarten, jedoch nicht übergreifend. Möglicherweise winken Dir hier mit etwaigen Zuschüssen der KfW gute Steuerersparnisse. (Mein Bauch sagt mir, deutlich mehr als was ein StB kosten würde, bzw. was Du dadurch verlierst, wenn Du keinen StB fragst.)

Welche Pauschbeträge nun steuerlich geltend gemacht werden dürfen, und welche Ausgaben in welcher Höhe angerechnet werden können, das ist häufig vom Einzelfall abhängig, daher tatsächlich zu komplex, um es hier auszuführen. Aber sehr vereinfacht gesagt (und nur um ein paaar Beispiele zu nennen):

• Betriebskosten, die laut Betriebskostenverordnung (http://dejure.org/gesetze/BetrKV/2.html) dem Mieter vertragsgemäß auf die MIete umgelegt werden dürfen, sind grundsätzlich 100% abzugsfähig, undabhängig davon, ob sie auch tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden. Zudem alle Werbungskosten:
• Kosten im Zusammenhang mit der Mietersuche, Maklerkosten, Inserate, etc.
• Verwaltungskosten, Bankgebühren, Wartungskosten
• Versicherungen, Straßenbaugebühren, Grundsteuer, Müllgebühren
• Lohnkosten und -Vergütungen z.B. für Putzfrau/Hausmeister/Räumdienst
• Prozess- und Anwaltskosten die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen
• Kosten im Zusammenhang mit Darlehen, die man für Erhaltungsaufwendungen oder Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch nimmt (Schuldzinsen, Gebühren, Kosten für Grundschuld, Notarkosten)
• Bei geschäftlicher Vermietung (und Zu/Abflussprinzip): Gezahlte Umsatzsteuer
• Reparaturen/Erhaltungsaufwendungen (mit EInschränkungen)

Letzteres (Erhaltungsaufwendungen) können wahlweise auf bis zu 5 Jahre verteilt werden.

Nicht auf einmal abzugsfähig sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und Modernisierung des Objektes selbst stehen, diese müssen über einen längeren Zeitraum abgesetzt werden (z.B. linear über 50 Jahre, jährlich 2%, oder in Sonderfällen degressiv, falls das mal wieder eingeführt wird). Zu den Anschaffungskosten zählen z.B.:

• Anschaffungskosten (Kaufpreis)
• Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, etc.), dazu zählen auch
• Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die 4000 EUR oder 15% des Anschaffungspreises übersteigen22
• Modernisierungsmaßnahmen allgemein

Nicht abziehbar sind :

• Rücklagen aller Art
• Sonderumlagen (ggf. kann man jedoch Ansparabschreibungen tätigen)
• Ausgaben die alleine auf Kostenabrechnungen mit den Mietern oder der Verwaltung beruhen (NK-Rückzahlung an MIeter, oder NK-Nachzahlung an WEG oder Verwalter)
• Strafzahlungen und Ordnungsgelder
• Kautionsrückzahlungen (Die Kaution zählt auch nicht zu den EInnahmen!)

Ob man derzeit als Leistungsempfänger von ALG2 zugleich selbstständig sein darf, kann ich leider nicht beantworten. In der Vergangenheit war dies definitiv möglich, 2011/12 gab es jedoch Überlegungen, dies zu unterbinden.

Für die Anmeldung eines Gewerbes ist zumindest die eigene finanzielle Lage rechtlich nicht von Belang. Wenn man jedoch als Gewerbetreibender regelmäßig und leichtfertig (oder gar vorsätzlich) mehr Geld verbrennt als erwirtschaftet, kann ein Gewerbeverbot drohen. Speziell in Verbindung mit SGB II.

Nur der Korrektheit wegen:: "Kleingewerbe" gibt es nicht, es gibt eine sogenannte Kleinunternehmerregelung, die allen Gewerbetreibenden unter bestimmten Voraussetzungen diverse Erleichterungen z.B. in Bezug auf Gewinnermittlung und Steuerlast einräumt.

Bei Kleinunternehmern oder einfachen Gewerbetreibenden (allgemein gesprochen bei Personengesellschaften wie der GbR und OHG) gibt es keine Unterscheidung zwischen Privat- und Unternehmensvermögen, es läuft letztlich alles auf den eigenen Namen, auch ein etwaiges Geschäftskonto Anders wäre es bei Gründung einer Unternehmensform wie der GmbH (oder anderer Kapitalgesellschaften, KG, AG, etc.), da diese eine eigene juristische Person darstellt. Erst dann wäre entscheidend, ob eine Forderung gegen einen privat oder gegen das Unternehmen vorliegt. Bei Kleinunternehmern dagegen existiert nur eine Person, die mit ihrem Gesamtvermögen sowohl privat wie auch für das ausgeführte Gewerbe vollumfänglich haftet.

Für eine Pfändung ist nur entscheidend, gegen welche Person zu pfänden ist, nicht in welcher Angelegenheit (privat/geschäftlich), So kann sowohl das Geschäftskonto aufgrund einer privaten Schuld gepfändet werden, als auch das Privatkonto aufgrund einer geschäftlichen Forderung. Es kann sogar noch weiter gehen: betreibet man ein Gewerbe zusammen mit weiteren Personen (z.B. als GbR oder OHG), dann können geschäftliche Forderungen an die GbR/OHG gegen das Privatvermögen jedes einzelnen der beteiligten Personen vollstreckt werden.

Bei einer Kapitalgesellschaft dagegen können private Forderungen nicht gegen das Unternehmensvermögen vollstreckt werden, allerhöchstens gegen die Anteile, die die Privatperson am Unternehmen besitzt. Umgekehrt ist es deutlich komplexer, da es von den einzelnen Unternehmensformen abhängt.

Bezüglich eines Pfändungsschutzkontos: Soweit mir bekannt (man möge mich ggf. korrigieren), darf man neben einem P-Konto keine weiteren Konten führen. Also auch kein Konto welches als Geschäftskonto dienen soll. Die Banken würden die anderen Konten einfach kündigen oder einfrieren, zudem werden alle Dispovereinbarungen zurückgezogen.