Sehr geehrte/r Duesettimane,

zwei verschiedene Banken im Grundbuch zu versammeln, ist im Allgemeinen schwer hinzubekommen. Damit liegen die Lösungsmöglichkeiten einerseits bei einer Erhöhung des gegenwärtigen Darlehensspielraums, andererseits bei einer Ablösung der jetzigen Darlehensgeberin und Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber.

Grundsätzlich gilt schon einmal, dass eine Bausparkombinationsfinanzierung eine sehr teure Finanzierung darstellt. Insoweit empfehle ich, sofern die Kombinationsfinanzierung noch nicht lange besteht, die Finanzierung auf eine reine Tilgungsdarlehensfinanzierung umzustellen. Insoweit käme dann auch die Ablösung der jetzigen Darlehensgeberin in Betracht. Allerdings wird wegen des ungetilgten Vorausdarlehens wahrscheinlich von der Bank eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden. Dagegen steht allerdings der Zinsvorteil aus den zurzeit niedrigen Zinsen.

Bei einem so hohen Verkehrswert wie angegeben und einer so geringen Beleihung dürfte es eigentlich kein Problem geben, die Immobilie weiter zu beleihen. Allerdings spielt an dieser Stelle der Verwendungszweck des Zusatzdarlehens eine Rolle. Soll es für Verwendungen auf die Immobilie genutzt werden, so sehe ich kein Problem, soll es dagegen eine Liquiditätslücke schließen, welche innerhalb der privatwirtschaftlichen Tätigkeit entstanden ist, so deutet der Verwendungszweck darauf hin, dass die Kapitaldienstfähigkeit, die Fähigkeit das Darlehen laufend mit Zins und Tilgung zu bedienen, nicht mehr sichergestellt ist. Dann muss die Bank damit rechnen, dass das Darlehen langfristig notleidend wird und wird somit unter Umständen von einer Darlehenszusage Abstand nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Prof. Dr. rer.pol. habil. Klaus Wehrt

Diplom-Volkswirt

Sehr geehrte/r tokajo,

das ist eine nur mit Restunsicherheiten zu beantwortende Frage.

Auf der einen Seite gilt natürlich, dass alles, was man vertraglich vereinbart, Gültigkeit besitzt. Wenn also die Darlehensgeberin mit Ihnen gemeinsam einen Vertrag macht und Sie gemeinsam darüber verhandelten, dass die Sondertilgungen bei einer vorzeitigen Ablösung nicht schadensmindernd zu berücksichtigen sind, dann gilt diese Regel als sog. Individualvereinbarung.

Handelt es sich dagegen um eine von der Darlehensgeberin standardmäßig verwendete Klausel, die nicht mit Ihnen im Einzelnen ausgehandelt wurde, stellt diese Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Dabei spielt es keine Rolle, dass sie in der Rubrik "Besondere Vereinbarungen" erscheint oder in einer anderen Schriftart dargestellt ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) unterliegen der Prüfung durch das Recht der AGB. Danach sind solche Klauseln unwirksam, unter denen sich ein Klauselverwender als Schadensersatz im Falle der vorzeitigen Vertragsbeendigung mehr versprechen lässt als ihm bei ordnungegemäßer Vertragserfüllung zustünde. Das wäre nämlich eine unzulässige Vertragsstrafe.

Darf man in einem laufenden Darlehen nach dem Vertrag Sondertilgungen vornehmen, so darf dieses Recht für die vorzeitige Rückzahlung nicht ausgeschlossen werden, denn dann erhielte die Bank im Falle der Vertragsstörung mehr als ihr bei normaler Vertragserfüllung zustünde. Es gibt nur ein einziges oberlandesgerichtliches Urteil, das dieser Einschätzung entgegensteht. Das OLG Frankfurt argumentierte, der hoch verschuldete Darlehensnehmer hätte auch bei normaler Vertragserfüllung seine Sondertilgungsrechte nicht nutzen können, daher darf er sie auch nicht bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung nutzen.

Alle anderen Urteile sind positiv und auch die herrschende Meinung ist positiv zugunsten der Berücksichtigung der Sondertilgungen.

Mit freundlichen Grüßen

Prof. Dr. rer. pol. habil. Klaus Wehrt

Diplom-Volkswirt