Hallo Adrian 1980,

der Verkauf von Forderungen und Krediten ist ein gewöhnlicher Vorgang unter Banken zur Refinanzierung.

Vor einigen Jahren gingen Berichte über Forderungsverkäufe durch die Medien. Kreditinstitute hatten Kredite von Kunden verkauft, die in Zahlungsverzug geraten waren. Die Käufer der Immobilienkredite, häufig Investoren, die in großem Umfang solche Kredite aufgekauft hatten, drängten zum Teil zur Zwangsvollstreckung und zur Versteigerung der Immobilie. Um die Kreditnehmer davor zu schützen, hat der Gesetzgeber das Risikobegrenzungsgesetz auf den Weg gebracht, das bereits im August 2008 in Kraft getreten ist. Der Verkauf eines Kredits mit den Forderungen, die dazu gehören, ist zwar seitdem noch grundsätzlich möglich. Baufinanzierungskunden sind aber besser vor Kreditverkäufen beziehungsweise Forderungsverkäufen geschützt.

Banken sind nun verpflichtet, im Kreditvertrag darüber aufzuklären, falls ein Kreditverkauf möglich sein soll. Wenn es zum Verkauf kommt, muss die Bank den Kunden informieren. Wenn der Käufer des Kredits eine Zwangsvollstreckung unberechtigterweise betreibt, muss er Schadensersatz leisten. Mit dem Risikobegrenzungsgesetz gilt zudem, dass Immobiliendarlehen aufgrund eines Zahlungsverzugs nur dann gekündigt werden dürfen, wenn der Darlehensnehmer zweimal hintereinander mit den Ratenzahlungen im Verzug ist - und wenn der Rückstand mindestens 2,5 Prozent der Kreditsumme beträgt. Dies gilt für Verträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen oder übertragen wurden.

Zudem hat der BGH im Jahr 2010 entschieden, dass der Käufer eines Kredites nicht mehr die sofortige Zwangsvollstreckung betreiben bedarf (AZ: XI ZR 200/09). Es muss geprüft werden, ob der Käufer des Kredits alle Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Darlehensvertrag übernommen hat. Dies gilt auch für Verträge, die vor Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes geschlossen wurden.

Durch diese Regelungen sind Berichte über Kreditverkäufe viel seltener geworden. Und wenn Du Deine Raten regelmäßig zahlst, musst Du Dir keine Sorgen um einen Kreditverkauf machen. Wenn Dir das Thema aber wichtig ist, solltest Du Dich vor Abschluss eines Vertrags genau informieren, welche Regelungen die Kreditinstitute Deiner Wahl in den Verträgen getroffen haben. Bei einem bestehenden Kredit kannst Du Dich im Vertrag darüber informieren, ob und welche Regelungen getroffen wurden.

Manche Kreditinstitute verzichten ausdrücklich darauf, Kredite zu verkaufen. Andere Institute bieten diese Möglichkeit, im Hinblick auf das 2008 geschaffene Risikobegrenzungsgesetz, gar nicht an.

Ein kleiner Teil der Banken lässt sich für die Streichung des Passus aus dem Darlehensvertrag einen Aufpreis zahlen.

Ich hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen.

Viele Grüße

Christina
Interhyp AG

Hallo hermitt1308,

deine Nachfrage ist durchaus berechtigt.

Grundsätzlich ist zu empfehlen, dass ihr Euch die Zustimmung der Schwiegereltern einholt um den Umbau mit einer Grundbucheintragung auf das Elternhaus (als klassische Immobilienfinanzierung) zu finanzieren. Aktuell lassen sich so günstig wie schon lange nicht mehr Objekte finanzieren. Bei der gewünschten Finanzierungssumme und Euren beschriebenen Möglichkeiten ist aufgrund des Zinsniveaus im Ratenkreditbereich von der Aufnahme eines Konsumentenkredits (ohne Absicherung im Grundbuch) abzuraten.

Wenn das Elternhaus weitgehend lastenfrei ist und auch der Wert des Objektes die gewünschte Höhe der Finanzierung zulässt, steht einer Grundbucheintragung nichts im Wege. In der Regel sollte es bei der Zustimmung Eurer Schwiegereltern für die Grundbucheintragung keine Probleme geben, da ihr das Objekt in naher Zukunft übertragen bekommt. Evtl. lässt sich innerhalb der Umbaufinanzierung mit Grundbucheintragung auch die Übertragung schon jetzt klären. Bitte beachte jedoch, ob evtl. Geschwister Deiner Ehefrau ebenfalls Ansprüche erheben könnten, ggf. müsste dann auch Geld für die Erbauszahlung berücksichtigt werden.

Innerhalb einer Immobilienfinanzierung habt ihr außerdem die Möglichkeit KfW-Fördermittel in Betracht zu ziehen. Das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ (Programm Nr. 151 und Nr. 152 - Einzelmaßnahmen) zeichnet sich durch eine große Vielfalt an Fördermöglichkeiten aus. Dies betrifft unter anderem die Sanierung bestehender Immobilien. Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist ein Gebäudealter von mindestens 19 Jahren und die Einbeziehung eines Sachverständigen oder sog. Energieberaters. Innerhalb dieses Programms sind unterschiedlich hohe Tilgungszuschüsse möglich. Ob eine Förderung in Eurem konkreten Fall möglich ist oder nicht, ist unter anderem davon abhängig, welche Sanierungsmaßnahmen tatsächlich umgesetzt werden sollen.

Ich empfehle Euch eine Beratung durch Eure Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler, damit ihr eine individuelle und gut geplante Finanzierungslösung anfragen könnt.

Ich hoffe, Euch hiermit weiter geholfen zu haben und wünsche Euch viel Erfolg bei Eurem Sanierungsprojekt!

viele Grüße,

Meryem

Interhyp AG

Hallo Troja71,

die Möglichkeiten einer vorzeitigen Kündigung sind grundsätzlich von Gesetzes Seite her relativ begrenzt:

Da Deine Sollzinsbindung noch keine 10 Jahre ab Vollauszahlung besteht, kannst Du leider keinen Gebrauch vom gesetzlichen Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 I Nr. 3 BGB) machen.

Banken - auch die KfW - können somit laut Rechtsprechung des BGH eine vorzeitige Kündigung verweigern.

Dies betrifft bei der KfW allerdings nur die Programme "Wohneigentum" (Nr. 124) und "Altersgerecht umbauen" (Nr. 153), da diese Programme keine Sondertilgungsoptionen haben. Alle anderen wohnwirtschaftlichen Programme der KfW haben Sondertilgungsoptionen in unbegrenzter Höhe.

Im Grunde hast Du zwei Möglichkeiten:

• Entweder schließt Du bei einer anderen Bank ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung der KfW-Tranche im Jahr 2015 ab,

• oder Du bringst bei der KfW in Erfahrung, ob diese Dich vorzeitig aus dem Darlehensvertrag entlässt und wechselst sofort zu einem anderen Kreditgeber. Dann musst Du aber mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Hoffentlich hilft Dir das weiter.

Viele Grüße,

Franziska, Interhyp AG