Als Einkommen zu versteuern ist der Gewinn, der sich als Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben berechnet. Ausgaben sind im Wesentlichen Werbungskosten (alle Kosten, die durch die Vermietung verursacht und steuerlich anerkannt werden).
Ist die Summe Einnahmen minus Ausgaben größer Null, ist dieser Betrag als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Anlage V zu Deiner ESt-Erklärung anzugeben. Steuern zahlst Du aber erst, wenn Dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen den sog.Grundfreibetrag, der gemäß § 32a Abs. 1 Nr. 1 EStG ab 1. Januar 2009 7.834 € sowie gemäß § 52 Abs. 41 EStG ab 1. Januar 2010 8.004 € jährlich beträgt, übersteigt.
Meandor ist zuzustimmen, dass die (Unter-)Vermietung reine Vermögensverwaltung und kein Gewerbe ist, jedoch nur, solange Du nicht anfängst "gewerblich" (nicht "hauptberuflich"!) Wohnungen zu verkaufen und/oder zu vermieten. Die Rechtsprechung setzt die Grenze zwischen privat und gewerblich bis zu 3 bis 4 Verkäufen/Vermietungen pro Jahr.
Bei Überschreitung dieser Grenze musst Du ein Gewerbe anmelden und jährlich eine Gewerbesteuererklärung abgeben.
