Komplett von Mieteinnahmen leben kann das heute noch funktionieren?
Sicher ist das für mich mit Anfang 20 noch weit weg, aber es schadet ja nicht, mal darüber nachzudenken, wie man sich absichern kann.
Die Idee war eigentlich, nachdem Studium und Master durch sind (rechne sol mit ende 20), erst einmal ein paar Jahre im Beruf zu sein, um zu sehen, ob dieser Job auch zu mir passt, oder ob auf einmal eine viel bessere Gelegenheit kommt.
Dann aber würde ich irgendwann, wenn das nötige Startkapital zusammengespart ist, in ein Mietobjekt anlegen wollen.
Wie groß das dann ist, richtet sich nach dem gesparten und nach dem Kaufpreis.
Und die Rechnung zum prüfen ist ja auch relativ einfach: zu zahlende Rate mit monatlichen Einnahmen gegenüber stellen und sehen, was raus kommt.
Dann, wenn es abbezahlt ist und nur dann, wenn der Markt weiterhin gut bleibt, würde ich ein zweites dazu nehmen.
Dabei dann drauf achten, dass die Objekte erreichbar sind, damit man bei Reparaturen selber vorbei kommen kann.
Und natürlich Geld für Reparaturen zurückbehalten und nicht alles für sich oder ein neues Objekt ausgeben.
Ist das möglich, nur von den Einnahmen zu leben oder sollte man dann den Job wenigstens in Teilzeit weiterführen, um evtl zurückkehren zu können?
Und wie viel Geld müsste erwirtschaftet werden, um überhaupt als Privatier weiter zu machen?
9 Antworten
Und die Rechnung zum prüfen ist ja auch relativ einfach: zu zahlende
Rate mit monatlichen Einnahmen gegenüber stellen und sehen, was raus
kommt.
Immobilieninvestments sind zwar meiner Meinung nach die Einfachsten - aber leider doch nicht soo einfach. Fest steht: Was im Internet ist, ist zu teuer. Das ist bei 90% der Fälle so. Der Gewinn liegt immer im Einkauf.
Es ist weitaus sinnvoller sich ein Netzwerk von Leuten aufzubauen, die sich umhören, wenn jemand eine Immobilie verkaufen will. (So habe ich beispielsweise eine ETW mit 68m² in guter Lage mit über 7% Nettorendite gekauft - und zwar dieses Jahr)
Wichtig bei der Rechnung ist, dass dir mindestens 5% Nettorendite übrig bleiben. Das heißt, du musst auch Steuern, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten und beim Einkauf Kaufnebenkosten (10-15%) mit einberechnen.
Ebenfalls ist es wichtig, dass du weißt, was du vermieten willst - für den Einstieg ist eine Eigentumswohnung (40-70m² in guter Lage) am besten. Andere Möglichkeiten sind Mehrfamilienhäuser aber auch Parkplätze, Grundstücke und Gewerbeimmobilien.
Mit nur zwei Immobilien wirst du wahrscheinlich nicht von deinen Mieteinnahmen leben können - hierfür würde ich eher an mindestens 5 denken. Gerade in Bezug auf Darlehensgeber und Eingenkapital kann es sinnvoll sein, mehrere Wohneinheiten auf einmal zu kaufen (sofern deine Bonität dies zulässt).
Außerdem gibt es viel mehr Arten, in Immobilien zu investieren, als nur Kaufen und vermieten. So kannst du zum Beispiel auch ein renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus kaufen, renovieren und dann einzelne Wohneinheiten verkaufen. Du kannst Flurstücke leicht außerhalb einer wachsenden Gemeinde kaufen und darauf warten, dass dein Land als Baugebiet ausgewiesen und ggf. erschlossen wird und somit drastisch im Wert steigt. Du kannst eine renovierungsbedürftige Wohnung kaufen und diese über Airbnb etc. als Ferienimmobilie vermieten.
Wie du siehst sind die Möglichkeiten wirklich unbegrenzt. Wenn du dir allerdings deine Altersvorsorge mit Immobilien aufbauen möchtest, solltest du ein gutes geschäftsmodell finden und dich damit selbstständig machen - als Angestellter kommt man da meiner Meinung nach nicht viel weiter als 5 Immobilien.
Viel Erfolg!
-Björn
Sagen wir eben 5 WE. Die sind mit einem guten Nettoeinkommen von 3500-4000€/Monat möglich. Bis man aber als Angestellter so viel verdient, ist man meißt zu alt, um noch einen Kredit bewilligt zu bekommen. Im Grunde geht es ja nur darum, eine ''Sicherheit'' für die Bank zu schaffen. Eine durchschnittliche Immobilie tilgt sich schließlich von selbst und eine gute generiert sogar Cashflow.
Um (nur) von den Mieteinnahmen leben zu können müsstest Du schon recht viele Mietwohnungen besitzen. Denn die Miete plus Nebenkosten, die Dir der Mieter zahlt, sind zu einem hohen Anteil für Dich erst einmal Kosten für Verschleiß, Reparaturen, Modernisierung (Heizung, Fenster etc), Rücklagen, Steuern. Was bei Mieteinnahmen als reiner Gewinn übrig bleibt, ist nun wirklich nicht so hoch wie viele denken.
Ja, wenn man beispielsweise einen abbezahlten Häuserblock in München hat.
Allerdings wird so etwas in der Regel vererbt.
Das ist doch Basis Zinsrechnung.
Die Mietrendite (nach Kosten, Schwankungsreserve, Risikoreserve usw.) beträgt heute bei normalen Mietobjekten ca. 1%. Also brauchst Du je 1.000 Euro monatlicher Einnahme 12.000 x 100 = 1,2 Mio Objektwert.
Natürlich gibt es noch einen Wertzuwachs aber den kannst Du nicht realisieren und verbrauchen.
Wenn Du Mietobjekte findest wie z.B. Gewerbeobjekte, Garagen oder was auch immer die eine höhere "sichere" Rendite bringen dann ist halt der Wert ein anderer.
Natürlich geht das. Mein ehemaliger Chef und Direktor hat sich so 12 Wohnungen in seinem Arbeitsleben gekauft und nachdem er mit 63 in Rente gegangen ist lebt er unter anderem nur noch von Mieteinnahmen. Selbst habe ich auch ein Haus und zwei Wohnungen könnte aber davon nicht leben wenn ich nicht noch andere passive Einnahmen hätte. Im Grunde genommen hast du mit deinem Plan recht. Aber in der Tat wird es dir nicht mehr gelingen nur von Mieteinkünften zu leben, denn dafür wird es am Kapital scheitern. Immobilien sind schweineteuer geworden und die Preise werden weiterhin steigen. Du kannst froh sein, wenn Du es schaffst dir in deinem Leben eine schuldenfreie Wohnung von 100 qm zuzulegen. Für mehr musst du schon überdimensional verdienen. Eine eigene Immobilie ist Gold wert.
Das hörst sich ganz einfach an, aber das Problem ist immer dasselbe. Es mangelt am Startkapital und man findet keine geeignete bezahlbare Immobilie, denn es gibt hunderte die dasgleiche Vorhaben und sich im Preis überbieten. Daher liegst du mit deinen 5 Immobilien viel zu hoch, es sei denn er wird Millionär, und das bezweifle ich.