Haus ohne Kredit bauen sinnvoll?
Um die Frage so kurz wie möglich zu halten: Angenommen man möchte ein Haus bauen, die Kosten belaufen sich insgesamt auf 400.000 Euro. Ist es sinnvoll das Haus ohne Kredit zu bauen sofern man den Betrag zur Verfügung hat?
11 Antworten
Du hast hier ja schon einige Antworten bekommen. Ich finde es übrigens eine sehr gute Frage.
Die Fragen, die du dir stellen musst, sind:
A)
Wieviel kostet die Aufnahme eines Darlehns und wie wirkt sich das über die Finanzierungsdauer aus?
B)
Wie könntest du die 400.000 Euro anlegen und wie viel Rendite würdest du daraus erhalten?
---->
Je nachdem, was du beruflich machst, könntest du vielleicht die Kreditzinsen für das Haus von den Steuern absetzen und damit deine Steuerlast senken.
Wenn man etwas Ahnung hat, kann man mit den 400.000 Euro schon einiges an Zinsen machen, die meiner Meinung nach die Kreditzinsen für ein Haus übertreffen würden.
Wenn dir so ein Kapital zur Verfügung steht, würde ich mich echt umhören.
Oder wie wäre es, zwei Eigentumswohnungen kaufen, diese Vermieten und damit den Kredit zu tilgen. Da muss man natürlich etwas Ahnung von Immobilien haben.
Jedenfalls sehr spannend. Bei den jetzigen Kreditzinsen würde ich persönlich nicht komplett mit Eigenkapital bauen.
"Wenn man etwas Ahnung hat, kann man mit den 400.000 Euro schon einiges an Zinsen machen, die meiner Meinung nach die Kreditzinsen für ein Haus übertreffen würden."
Wenn du so eine Anlageform entwickelst, dann kannst du reich werden. Ich kenne unzählige Menschen, die ihre Immobilie schon abbezahlt haben. Wenn du denen eine Anlageform präsentierst, bei dem sie z.b. einen Kredit aufs Haus aufnehmen und dann mit dem Geld mehr in einer anderen Anlage verdienen können, wären die sehr dankbar...
Ernsthaft, so was gibt es. Aber das Risiko wird i.d.R hoch sein.
Es lohnt sich i.d.R. nie:
Wenn du z.B. 1 Prozent Guthaben Zinsen bekommst und für die Immobilie 2 Prozent zahlst und die Steuerersparnis 40% wäre, ergibt sich folgendes Bild:
1) Fremdfinanziert:
Guthabenzinsen: 4.000 Euro, Steuern (pauschal 25%, 801 Sparerfreibetrag) ca. 800 Euro = 3.200 Guthabenszinsen
Schuldzinsen: 8.000 Euro.
Steuerersparnis: 40% von 8.000 Euro = 3.200 Euro.
Ergebnis: 8.000 Euro Schuldzinsen - 3.200 Guthabenzinsen - 3.200 Steuerersparnis = 1.600 Euro Verlust.
2) Finanzierung Eigenmittel
Schuldzinsen, Guthabenszinsen und Steuervorteil ergeben Null. Dies bedeutet, weder Verlust noch Gewinn.
Die Sache lohnt sich nur, wenn du auf andere Verhältnisse spekulierst bzw. in Zukunft das Geld benötigst.
Wenn du z.B. glaubst, in absehbarer Zeit würden die Zinsen steigen, dann würdest du mit höheren Guthabenszinsen rechnen (wobei die Zinsen vom Darlehen ja i.d.R. weiterhin niedrig sind - Zinsbindung).
Oder wenn du z.b. in Zukunft ein Haus bauen willst, dass du selber bewohnen willst. Dann wäre es besser, das vermietete Haus heute fremd zu finanzieren, dass eigene dann mit Eigenmitteln.
Kommt auf die Zinslage und die Inflation an.
Bei den derzeitigen Baukredit-Zinsen hast du unter Umständen mehr davon, dein Geld irgendwo gewinnbringend anzulegen.
Wenn du auf 15 - 20 Jahre finanzierst, werden die 400 000 viel weniger wert sein als jetzt. Auf dem Weg dahin wird die finanzielle Belastung für dich also geringer, angelegtes Vermögen würde aber im Wert steigen... so denn die Inflation von den Guthabenzinsen übertroffen wird.
Die Kreditsumme von 400 000 euro wird aus der Zukunft betrachtet weniger Wert sein, da wir eine stetige Inflation anstreben.
Also wird auch die Restschuld von Jahr zu Jahr nicht nur durch Tilgung geringer, sondern auch durch die Inflation.
Wenn er sein Guthaben von 400 000 Euro anlegt, kämpft der Zins gegen die Inflation.
Würde er die 400 000 Bares jetzt ins Haus stecken, ist der reale Verlust deutlich größer als in der Zukunft.
"so denn die Inflation von den Guthabenzinsen übertroffen wird" umgekehrt, oder?
Ne, genau so wie es da steht. Würde die Inflation höher sein, würde sein Vermögen schrumpfen.
Um die Schuldzinsen niedrig zu halten, (die sind jetzt auf einem Rekordtief) könnte man einen Kompromiss eingehen, meinetwegen 1/3 anzahlen und den anlegen.
Denke nach, wie es momentan ist. Die Guthabenszinsen sind niedriger als die Schuldzinsen.
Nein, denn du vergisst den Zinseszins. Jedes Jahr kommen Zinsen (bei 400 000) ganz ordentlich auf das Guthaben hinzu, auf die widerum Zinsen bezogen werden. Solange der Habenzinssatz nicht niedriger als die Inflation ist, wird er plus machen.
Sagen wir er zahlt 15 Jahre ab. In 7 Jahren tut Ihm die Rate nicht mehr so weh wie heute. Die Zinsen für Baudarlehen werden natürlich nicht immer so niedrig bleiben wie heute, aber sie steigen nicht von Jahr zu Jahr. Die Inflation reduziert den realen Geldwert aber ununterbrochen.
Ab gewissen Summen lohnt sich die Aufnahme eines Kredites, weshalb große Unternehmen niemals Ihre Rücklagen angreifen sondern stets auf Bankkredite zurückgreifen, wenn eine größere Investition getätigt werden muss. Auch viele Mittelständler handhaben das so.
Nein, du machst einen Denkfehler! Richtig, das mit der Inflation ist klar. Nur vergisst du den Geldabfluss! Du machst eine Milchmädchenrechnung auf.
Wenn man 400.000 Darlehen aufnimmt und 400.000 Euro als Guthaben anlegt, dann macht man zwingend einen Verlust, wenn die Zinssätze unterschiedlich hoch sind. Das spielt die Inflation keine Rolle.
Dein Denkfehler ist, dass du die Tilgungsraten (insbesondere für die Zinsen) für das Darlehen nicht berücksichtigst.
Denke einfach ans erste Jahr: 1% Guthabenszins, 2 Prozent Darlehenszins (mal alles ohne steuerliche Auswirkung).
4.000 Guthabenszins stehen 8.000 Euro Schuldzinsen gegenüber. Macht einen Verlust von 4.000 Euro. Da hast du jetzt den Denkfehler. Während du wohl annimmst die Schuldzinsen werden vom lieben Gott gezahlt, träumst du bei den Guthabenszinsen von Zins- und Zinsenzins.
Nur geht das nicht auf. Der Verlust muss ja ausgeglichen werden. Entweder wird das Schuldkonto um die 4.000 Euro Verlust höher oder das Guthabenkonto entsprechend niedriger.
Auch die Überlegung, dass die Tilgungszahlen vom laufend. Lohn gezahlt werden, macht dein Beispiel nicht richtig. Weil dieses Geld man ja sonst hätte sparen können.
Die Sache ist ganz simpel. Wenn es zwei Darlehen gibt, einmal ist man Schuldner einmal ist man Gläubiger, die Beträge sind gleich hoch und es gibt unterschiedlich hohe Zinssätze (Schuldzinsen höher), dann kann es niemals sinnvoll sein (außer aus steuerl. Gesichtspunkten), beide Darlehen laufen zu lassen. In diesem Fall ist es immer besser, die Eigenmittel einzusetzten und die "gesparten" Zins- bzw. Tilgungsraten wieder anzusparen.
Wie gesagt, einfach überlegen, was passieren würde, wenn man das Schuldkonto mit dem Guthabenkonto bedient.
Wie gesagt, einfach überlegen, was passieren würde, wenn man das Schuldkonto mit dem Guthabenkonto bedient.
Man bekommt keine Habenzinsen, auf welche man die nächsten 15 Jahre ebenfalls keine Zinsen bekäme.
Man gibt mit einem Schlag eine Summe aus, die über 15 Jahre jedes Jahr im Schnitt 2% an Realwert verliert, da wäre es doch schöner, wenn man einen großen Teil der Summe in der Zukunft (da wo es weniger weh tut) abzahlen könnte (Auch eine Tilgungsrate verliert auf 15 Jahre fortlaufend Realwert bedingt durch die vorherrschende Inflationsquote)
Die Rechnung ergibt Sinn, wenn man Sie aus der Zukunft betrachtet. Momentan bedeutet es, keine Schuldzinsen. Aber 400 000 Euro sind jetzt viel wertvoller als in 7 oder gar 15 Jahren.
Das ist nicht auf meinem Mist gewachsen, das ist reale Geschäftspolitik.
Bereits im ersten Schuldjahr würde eine Inflation von 1,5 % (was im Übrigen auch der gerade vorherrschende durchschnittliche Effektivzins auf Baudarlehen ist) die Schuldsumme von meinetwegen eben 400 000 € ohne Tilgung und Zinserstattung um 6000€ im Realwert senken.
Bei Anlage würden bei 1.5 % Guthabenzinsen nach dem 1. Jahr 406000€ auf dem Konto stehen, der Realwert bliebe fast gleich. Im nächsten Jahr wären 1,5 % Zinsen auf diese 406000Euro fällig. Nach 15 Jahren sind mehr als 500 000 Euro Guthaben zu verzeichnen, bei nur 1,5% Guthabenzinsen, bei dieser Summe sind aber selbst heute 3-4% wahrscheinlicher, auch in sicheren Anlagen.
Bei einer Zinsbindung auf 15 Jahre, einem eff. Zins von 2% (wie gesagt, der liegt zur Zeit bei durchschnittlich 1.5%) laufen etwa 60.000 Euro Zinstilgung an. Das sind 40.000 Euro weniger als das zu erwartende Guthaben bei 1.5% Habenzinsen.
Es beginnt mit einer Rückfrage.
Soll die Immobilie vermietet werden, oder selbst genutzt.
Wenn vermietet, dann muß man aus dem Schuldzins den Steuervorteil herausrechnen um ihn auf ein vergleichbares Netto zu setzen.
Das vergleicht man dann mit dem Anlagezins und eventuellen Steuern darauf.
Wir nicht vermietet, so sind die Schuldzinsen brutto=netto, da nicht abziehbar.
Den Wert vergleichst Du dann mit dem Guthabenzins nach Steuern.
Bleib unter dem Strich über die Gesamtlaufzeiten gesehen was über, dann wäre die Finanzierung günstiger.
Kann aber nur bei einem guten durchschnittlichen Guthabenzins und einem entsprechend niedrigem Schuldzins mit entsprechender Zinsfestschreibung lukrativ sein.
Bei Vermietung sollte man aber auch an das Vermietungsrisiko, Mietausfall, usw. denken.
Es kann sinnvoll sein muss es aber nicht immer.
Willst du z.b. noch ein 60.000€ Auto kaufen und müsstest das finanzieren wirst du sicherlich deutlich mehr Zinsen zahlen als auf ein Haus, hier sind die Zinsen derzeit bei normal viel Eigenkapital verschwindend gering.
Ein Vermietetes Haus würde ich z.b. auch eher selten 100% aus Eigenkapital bauen da du hier die Finanzierung als Kosten ansetzen kannst. (Andernfalls stopft man 400.000 irgendwie versteuertes Geld in etwas das Gewinne erwirtchaftet die dann wieder brav versteuert werden, blablabla)
Bitte? "Wenn du auf 15 - 20 Jahre finanzierst, werden die 400 000 viel weniger wert sein als jetzt." Damit meinst du wohl ein Darlehen, bei dem man nur die Zinsen zahlt und nicht tilgt?
"Auf dem Weg dahin wird die finanzielle Belastung für dich also geringer, angelegtes Vermögen würde aber im Wert steigen"
Denke nach, wie es momentan ist. Die Guthabenszinsen sind niedriger als die Schuldzinsen. Ergo, würde das Vermögen nicht mehr werden. Die Schuldzinsen sind ja höher als die Guthabenszinsen! Das "geht" nur auf, wenn die Schuldzinsen "fest" sind und man hofft, dass in Zukunft die Guthabenzinsen ansteigen.
"so denn die Inflation von den Guthabenzinsen übertroffen wird" umgekehrt, oder?