Darf man einen Hobbyraum auch als Gästezimmer nutzen, wenn der Raum vom Vermieter im Mietvertrag ausdrückich als Hobbyraum ausgewiesen wurde?

Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein, die direkt im Mietvertrag festgeschrieben wird und järhlich erfolgen soll? Ist dies überhaupt rechtens?