NixWiss
15.10.2015, 15:18
Wie sollte der Kauf einer Gewerbe-Immobilie zur Selbstnutzung und zur Vermietung (jeweils 50 %) durch verheirateten freiberuflichen Einzelunternehmer erfolgen?

Ich bin seit 1997 in meinem Home-Office freiberuflich in der Rechtsform Einzelunternehmen tätig, dazu verheiratet und zwei Kinder, die jetzt endlich flügge werden. Die bisherigen Kosten für mein Home-Office konnte ich immer anteilig als Betriebsausgabe problemlos geltend machen. Mit meinem Finanzamt gab es bislang keinerlei Probleme, obwohl ich immer selbst alle beruflichen wie privaten Steuerangelegenheiten selbst erledigte, so dass ich also etwas versiert in der Thematik EÜR bin und auch keine Scheu habe, mich gezielt weiter zu vertiefen...

Jetzt will ich raus aus dem Home-Office und mir ein Büro kaufen, von welchem ungefähr die Hälfte der Fläche dann von mir (und evtl. auch meiner Frau, die evtl. künftig nebenher als freiberufliche Sprachlehrerin unser Einkommen verbessern möchte) genutzt und die andere Hälfte vermietet wird.

Die Immobilie ist schon geangelt, die Finanzierung wird zur Zeit geprüft, dürfte jedoch bei rund 40% Eigenkapital und hoher Bonität (zwei größtenteils abbezahlte Wohnungen) sicher sein.

In der Perspektive möchte ich mein Einzelunternehmen in den nächsten 1-2 Jahren zu einer GmbH upgraden, um künftigen geeigneten Mitarbeitern eine attraktive Perspektive in meinem Unternehmen bieten zu können (über Übertragung von Gesellschafteranteilen). Strategisch setze ich also auf Wachstum, Dafür spricht beispielsweise, dass die Wort-Marke meines Einzelunternehmens (ich habe nicht meinen Familiennamen, sondern immer die Wort-Marke in den Vordergrund meines Marketings gestellt) bei meiner Zielgruppe relativ bekannt ist. Die Immobilie wird daher möglicherweise nur eine Zwischenlösung sein, wobei wir Immobilienfetischisten sind, d.h. ohne Not die Immobilie bei einer räumlichen Enge dann eher nicht verkaufen wollen.

Soviel zur Ausgangssituation.

Welche Form des Immobilienkaufs bietet sich für uns angesichts der skizzierten Ausgangssituation an? Wie sollte idealerweise der Kauf erfolgen? Können alle Immobilienkosten- und einnahmen in der EÜR erfasst werden? Kann die beim Kauf anfallende USt (z.B. Maklerrechnung) als Vorsteuer geltend gemacht werden? Welche Feinheiten gilt es zu beachten?

Füre Tipps, Ideen und Anregungen wäre ich Euch sehr dankbar :-)

Viele Grüße und ein erstes Dankeschön schon mal im voraus

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Antwort
von NixWiss
15.10.2015, 23:52

@wfwbinder:

Danke für Deine Antwort. In der Tat die Materie ist komplex. Das ist mir erst heute bewusst geworden.

Bislang hatte ich noch nie einen Steuerberater und so fällt mit der Weg dorthin noch etwas schwer und noch schwerer fällt mir der Gedanke, dass der Steuerberater sich dann beim Erstgespräch auch erst mal zeitaufwändig irgendwo aufschlauen muss, weil er die Materie nicht parat hat, oder mit Banalitäten kommt ... Bei Rechtsanwälten (in WEG-Fällen) habe ich dies schon erlebt und mich entsprechend geärgert...

Falls beim Forum bzw. bei Dir ;-) noch eine Toleranzzeit bis zur Sprengung vorhanden sein sollte, möchte ich diese mit einem Nachhaken zu Deiner Antwort nutzen:

zu 1) und zu 2): Kapiert, Danke :-)

zu 3):

(Gleichgerechtigte 50/50-) GbR hört sich für mich nach Mehraufwand und viel Papier an...

Gedanke 1: Nehmen wir an, mein Einzelunternehmen hätte die größeren Räume und würde so 60% der Fläche des Büros nutzen und 40% der Fläche würden dann vermietet werden:

Wäre ein Kaufvertrag und Grundbucheintrag usw. möglich mit dieser 60/40 Aufteilung und klarer Bezeichnung, welche Räume zu meinem Einzelunternehmen und welche dann meiner Frau gehören würden? Könnte dann nur der 60% Anteil als Betriebsvermögen aktviert werden? Die anderen 40% würden dann meiner Frau gehören, die dann die beiden Räume als Eigentümerin vermieten könnte. Ist so etwas möglich bzw. mit einem vertretbaren Aufwand machbar?

Gedanke 2: Welche(n) Nachteil(e) hätte meine Frau (die sich ja an der Finanzierung beteiligt), wenn das Büro nur von mir als Einzelunternehmer gekauft werden würde und nur ich den Kaufvertrag unterzeichne und im Grundbuch stehe usw.? Mit welchen Argumenten könnte ich ihr diesen Verzicht schmackhaft machen? Im Falle einer Scheidung müsste doch eh alles geteilt werden, da wir uns im Status Zugewinngemeinschaft befinden, oder?

Viele Grüße und Danke schon mal :-)

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