Eik02
14.05.2010, 02:18
Wie kann man Haus verkaufen, ohne die Hälfte des Erlöses an Steuern zu bezahlen?

Hallo, ich habe eine Frage und bitte freundlichst um guten Rat.

Ich habe ein Gewerbegebäude vermietet und bekomme dafür hohe Mieteinnahmen. Die Sache ist äußerst rentabel. Da zur Zeit jeder der Geld hat auf der Suche nach einem Renditeobjekt ist, wäre es höchst unklug wenn derjenige der so etwas hat, wie ich, dieses verkauft, denn dann hat er wieder das was momentan nicht so gefragt ist, nämlich Geld auf einer Bank. Dennoch würde ich das Gebäude gerne verkaufen, denn ich habe immer wieder Ärger mit dem Mieter. Da interessante Renditeobjekte derzeit sehr gesucht sind, würde ich für das Gebäude sicher einen Spitzenpreis bekommen, und von dem Geld könnte ich etwas Neues bauen. Das Problem ist nur, dass ich den Erlös aus dem Verkauf zum höchsten Steuersatz versteuern muss, d. h. knapp die Hälfte würde das Finanzamt kassieren. Bei einem Verkaufserlös von € 1,2 Mio wären das € 540.000,00. Bevor ich gut eine halbe Mio Euro verschenke, verzichte ich aber lieber darauf und behalte das Gebäude.

Gibt es vielleicht eine Möglichkeit das Gebäude zu verkaufen ohne so viel Steuern zu zahlen? - vielleicht dadurch, dass ich von dem Erlös wieder ein neues Gebäude errichte?

Zur Information: Ich habe eine GmbH & Co KG, von der ich Geschäftsführer bin. Das Gebäude gehört der Co KG.

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Antwort
von Eik02
16.05.2010, 15:33

Hallo @wfwbinder, @Enno Becker, @Littel Arrow,

vielen Dank für eure freundlichen Antworten.

Ich möchte noch erwähnen warum das Gebäude im Besitz der GmbH & Co KG ist.

Ich hatte einen Handwerksbetrieb, kaufte 1988 ein Grundstück und errichtete darauf das betr. Gewerbegebäude. Aus familiären Gründen übergab ich dann das Haus meinem Vater auf Erbbaurechtsbasis. Nach seinem Tode erbte ich es durch Heimfall, und um einen doppelten Freibetrag bei der Erbschaftsteuer zu haben, hatte unser damaliger Steuerberater uns dazu geraten, eine GmbH und eine GmbH & Co KG zu eröffnen und das Gebäude einzubringen. Ich hatte damit betr. Erbschaftssteuer zwei Freibeträge, einmal als Sohn und einmal als Erbe aus Firmenvermögen. Hinsichtlich der Erbschaftssteuer war dies von Vorteil, und es war auch geplant, dass ich das Gebäude bis zum Lebensende behalten und daraus Mieteinnahmen beziehen werde. Dass ich später vielleicht einmal beabsichtige das Haus zu verkaufen, war nicht geplant, weshalb auch nicht berücksichtigt wurde, dass ich das Gebäude nie mehr aus dem Firmenvermögen herausbringen werde, ohne große Steuerverluste in Kauf nehmen zu müssen.

Aus damaliger Sicht in Bezug auf die Erbschaftssteuer war es sicher richtig, die GmbH und die GmbH & Co KG zu gründen. Aber unser Steuerberater hat seinerzeit schon errechnet, dass sich die Sache nur rentieren wird, wenn mein Vater nicht älter als 86 Jahre alt wird. Er wurde jedoch 93 und die jahrelangen Unkosten aus beiden Firmen waren schließlich höher als der Vorteil bei der Erbschaftssteuer. Ein weiterer Nachteil war noch der, dass sich das Gebäude im Privatvermögen meines Vaters befand. Zudem hatte auch der Steuerberater noch an seinen eigenen Vorteil gedacht, denn wie ich heute weiß, währen eine GmbH UND eine GmbH & Co KG gar nicht nötig gewesen. Dumm gelaufen!

Durch einen Verkauf des Gebäudes hätte ich nun sicher noch mehr Schaden. Die beste Möglichkeit, das Haus ohne allzu große Nachteile zu verkaufen wäre wohl die, es samt der Firma zu verkaufen und den Gewinn mit dem halben Steuersatz aus Firmenverkauf zu versteuern. Seht ihr das auch so?

Noch etwas: Ich will das Gebäude nicht nur verkaufen, weil ich Ärger mit dem Mieter habe, sondern weil es auch fragwürdig ist, wie lange dieser noch zahlungsfähig ist. Und ein vermietetes Gebäude mit hohen Mieteinnahmen und mehrjährigem Mietvertrag, plus Option für weitere fünf Jahre, lässt sich viel besser verkaufen als ein leer stehendes Gewerbegebäude, die es z. Zt. gibt wie Sand am Meer.

Freundliche Grüße

Eik02

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