Spekulationssteuer bei Mietkauf und Vermietung?
Mietkauf und Vermietung
Wir haben im Oktober 2010 ein Grundstück gekauft, 2011 gebaut und im Oktober 2011 sind wir in das neue Haus eingezogen. Im Juli 2015 ziehen wir in ein größeres Haus und möchten am Liebsten unser kleineres Haus verkaufen. Steuerrechtlich kein Problem, da wir ja über 3 Jahre schon im Haus gewohnt haben. Leider verlangt unsere alte Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von über 50.000 Euro
Um diese zu entgehen, gibt es die Möglichkeit, dass Haus zu vermieten und nach Ablauf der Zinsbindung der Bank, das Haus zu verkaufen.
1) Frage hierzu: Wann endet die Spekulationsfrist bei Vermietung? Im Januar 2020, weil ich das Grundstück 2010 gekauft hatte? Oder im Januar 2021 wegen der Fertigstellung des Hauses? Oder noch später?
2) Frage: Wie hoch darf eine Mietsicherheit für ein Haus sein? Ist es auch möglich eine sehr hohe Mietsicherheit zu vereinbaren (z.B. 60.000 Euro)? Ich habe einen Interessenten, der unser Haus gerne kaufen möchte. Aufgrund der Vorfälligkeitsentschädigung kann er sich auch vorstellen, das Haus vorab zu mieten und später (mit Vorkaufsrecht) zu kaufen.
3) Weitere Frage zur Vermietung: Mein zukünftiger Käufer zahlt vorab eine Anzahlung (z.B. 50.000 Euro), mietet das Haus und kauft es Jahre später. Wie wird steuerrechtlich über die Anzahlung entschieden, wenn das Haus vor der 10 Jahresfrist und nach der 10 Jahresfrist verkauft wird?
4) Eine andere Möglichkeit wäre der Mietkauf. Beispiel: Im Juli 2015 wird bei einem Notar ein Mietkauf unterschieben. Es folgt eine Anzahlung von z.B. 150.000 Euro im Juli 2015, dann 5 Jahre lang entsprechende Raten und am Ende der restliche Kaufpreis. Frage hierzu: Da wir bis heute das Haus steuerfrei verkaufen könnten, ist die Anzahlung dann auch steuerfrei?
5) Weitere Frage zum Mietkauf: Wie wird insgesamt der Mietkauf steuerlich betrachtet? Muss hier, wie bei Vermietung, auch die 10 Jahresfrist eingehalten werden? Oder werden unsere eigen genutzten 3 Jahre für eine Steuerbefreiung anerkannt und der Mietkauf wird wie ein Verkauf betrachtet?
3 Antworten
Mehr Klarheit kannst Du gewinnen, wenn Du Dich selber dazu entscheidest, was Du unter "Mietkauf" verstehst:
Wenn Dir vorschwebt einen normalen Mietvertrag mit privatschriftlicher Vorkaufsberechtigung abzuschließen, dann muß Dir bewußt sein, daß ein solcher Vertrag hinsichtlich der kaufvertraglichen Passage an einem Formmangel leidet. Ohne Notar ist so etwas nichtig. Folge ist aber auch, daß die Mietsicherheit auf 3 Nettokaltmieten begrenzt wird und eine in größerer Höhe gezahlte Mietsicherheit zurück verlangt werden kann.
Wenn jetzt schon notariell ein Kaufvertrag mit Ratenzahlungsvereinbarung geschlossen wird, ist die Veräußerung jetzt schon vollzogen.
Die dritte Variante, nämlich notarielle Vereinbarung eines Vorkaufsrechts, bedarf in ihrer Ausgestaltung sorgfältiger Prüfung weil es viele Fallstricke gibt:
Solche Fallstricke kann man nur vermeiden, wenn man den Vertrag von einem Steuerberater aufsetzen läßt.
Leider kann man Dir nur schlecht einen Tipp geben, weil folgende Daten fehlen:
1. Laufzeit des Darlehens. Aufgenommen 2010, Auslauf der Zinsbindung?
2. Zinssatz des Darlehens für das alte Haus?
3. Summe des Darlehens aktuell?
4. Voraussichtlicher Verkaufspreis.
Gandalf hat schon eine Option genannt, aber es gibt weitere Optionen.
Wenn Du mit dem "Mietkäufer" einen Vertrag machst, in dem der Eigentumsübergang fest vereinbart wird und dies auch noch mit einer hohen Anzahlung untermauert wird, dann bist Du m. E. in der Steuerpflicht gem. § 23 EStG.
Das müsste man schon geschickter anfangen, aber dazu sind wie oben genannt, alle Infos notwendig.
Das Problem bei der Sache ist nicht der Verkauf des kleineren Hauses, sondern die Auflösung des Darlehens.
Wenn die Finanzierung der beiden Immobilien bei der gleichen Bank besteht, dann wäre es doch recht einfach, einfach einen Tausch der Sicherheiten zu vereinbaren. Übertragt das alte Darlehen auf die neue Immobilie und tilgt dann mit Sondertilgungen maximal bzw. zahlt die Raten planmäßig zurück. Damit muß der alte Vertrag nicht gekündigt werden und die Bank muß keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.
Der neue Eigentümer bekommt eine lastenfreie Immobilie.
Nicht unbedingt. Es geht hier um einen Tausch von Sicherheiten. Das alte Darlehen dürfte überbesichert sein, da die Tilgungen ja schon seit drei Jahren angelaufen sind. Es wäre also nun zu klären, welche Sicherheit als Ersatz für die alte Immobilie zu bieten ist.
Als Ersatz könnte das neue größere Haus dienen, aber nur wenn beide Banken damit einverstanden sind? Ich habe gehört, dass jede Bank an erster Stelle im Grundbuch aufgeführt werden möchte. Was ist, wenn die andere Bank nicht an zweiter Stelle stehen möchte?
Ich habe leider 2 Banken und muss beim Verkauf die Vorfälligkeitsentschädigung für die alte Bank zahlen.