Hauskauf mit Wohnrecht, was ist zu beachten?
Guten Tag, brauche mal ein paar Hinweise/Ratschläge/Tipps.
Wie folgt: Mein Mann und ich beabsichtigen, möglicherweise, ein Haus+Nebengebäude zu kaufen das noch von einer 80jährigen Dame bewohnt wird. Der Sohn möchte das Haus verkaufen, die Dame dort weiterhin wohnen (hat nur eine kleine Rente). Wir interessieren uns vorläufig auch hauptsächlich für die Nebengebäude (könnten die nutzen).
Am einfachsten wäre sicherlich Kaufen/Zahlen und Dame zahlt angemessene Miete + Nebenkosten.
Was aber wenn ein Wohnrecht(Miete + NK) mit dem Kaufpreis verrechnet wird?
Wem wird die fiktive Miete zugerechnet, dem Sohn, der Dame? Wer müsste die Steuern zahlen?
Wohnrecht im Grundbuch für die Dame obwohl nicht Vertragspartner? Probleme? Vertragliche Regelung ohne Grundbuch?
Was wäre mit Sanierungskosten (Heizung/Elektro/Sanitär)? Das wäre unsererseits nicht abzusetzen wenn keine Mieteeinnahmen, oder?
Wäre es evtl. möglich, wenn z.b. voller Kaufpreis gezahlt wird, einen Teil für die zukünftige Miete der Mutter zu sichern.
Wäre schön wenn jemand ein paar Tipps geben kann. Wir möchten wissen was wir anbieten können.
2 Antworten
Hallo ellaluise,
wfwbinder und franzl haben Dir die Frage schon sehr ausführlich beantwortet. Ich möchte nur noch auf die steuerliche Relevanz des Kaufs/Verkaufs hinweisen. Damit das Finanzamt nicht zu viel von Euch bekommt würde ich wie folgt vorgehen:
1.) Das Gebäude und Nebengebäude nach dem BewG (Bewertungsgesetz) bewerten lassen.
2.) Mit der Bewertungszahl/Summe in der Hand würde ich mir überlegen, ob ich das noch kaufen möchte oder nicht.
3.) Mit Verkäufer einen Kaufpreis aushandeln, der annehmbar ist und der, abzüglich des Wohnrechts (Barwert des Wohnrechts) um den Anteil des Wohnrechts unterhalb der Bewertungssumme liegt. Im optimalsten Fall sollte der Kaufpreis im Bereich: Bewertunszahl - Wohnrecht - 20.000 Euro liegen. Der Hintergrund hierfür ist eine drohende Schenkungssteuer, die bei Euch bei 30 % liegen wird. Ggfs sollte das Wohnrecht höher ausfallen, weil davon nur, wenn Ihr in Bayern wohnt 3,5 %, Grunderwerbsteuer bezahlt werden müssen.
Ganz viel Informationen, aber viele die man brauchen würde, fehlen.
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Natürlich, kaufen, zahlen und die Dame zahlt Miete, wäre einfach. Es müsste eben nur im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Dame nciht gekündigt werden kann.
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Das Wohnrecht einer 80jährigen wäre mit 7,223 vervielfältigt werden. also wenn die Wohnung 500,- Netto kalt wäre, Jahreswert 6.000,- Wert des Wohnrechts 43.338,- Euro. Das wäre vom Kaufpreis abzuziehen.
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Der Sohn verkauft Teil des Kaufpreises ist der Wert des Wohnrechts. ist aber bei ihm nur relevant wenn er das kürzer als 10 Jahre im Eigentum hatte. Ausserdem nicht Euer Problem.
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Das Wohnrecht wird im Grundbuch eintragen, weil es sonst nicht sicher ist. Das behindert Euch aber bei der Finanzierung durch Kredite.
Der Ganze Vorgang ist beratungslastig. Man müßte die Wünsche des Sohnes kennen.
Wenn ihr das Nebengebäude nutzen wollt, wäre das privat, oder geschäftlich. Ist auch ein Einfluss der bedacht werden muss.
Aber die Ausgaben sind dann anteilig abzugsfähig, oder wenn das Unternehmen eine GmbH ist, kann man vermieten.
Alles irgendwie relevant.
Danke für die Antwort. Ja, beratunglastig, wohl war.
Der Sohn braucht Geld, die Dame möchte dort wohnen bleiben. Wir könnten die Nebengebäude geschäftlich nutzen (sind z.Teil schon gemietet). Gekauft würde aber auf jeden Fall privat.
Könnten uns den Erwerb schon vorstellen aber nicht um jeden Preis. Vor allen Dingen weil das Objekt zum Teil auch sanierungsbedürftig ist.